În lumea modernă, probabil, nu există o astfel de persoană care nu și-ar dori să aibă propria locuință. Dar nu toată lumea are posibilitatea să-l achiziționeze în clădiri noi confortabile cu infrastructură dezvoltată, deoarece prețurile de acolo sunt foarte mari.
Cumpărarea unui apartament pe piața secundară este una dintre opțiunile pentru achiziționarea spațiului de locuit, care devine din ce în ce mai important în fiecare an. Acest lucru se datorează creșterii prețurilor pentru locuințele noi și scăderii puterii de cumpărare a populației. Cu toate acestea, atunci când cumpără acest tip de bunuri imobiliare, trebuie să fii extrem de atent și să ții cont de multe nuanțe, deoarece cumpărătorul se confruntă cu anumite riscuri. Să încercăm să abordăm toate aspectele achiziției de imobiliare secundare, ceea ce va evita multe capcane.
Care sunt riscurile cu care se confruntă cumpărătorii de case?
Deci, care sunt riscurile atunci când cumpără un apartament pe piața secundară, își asumă cumpărătorul?
Principalele sunt următoarele:
- achiziția de bunuri imobiliare de către procură fictivă;
- achiziționarea de spațiu de locuit pe care locuiesc persoane sub vârsta majoritară, precum și rezidenții strămutați temporar
- executarea unei tranzacții cu nerespectarea cadrului legal;
- achiziționarea de locuințe cu care s-a interzis efectuarea oricăror operațiuni;
- achiziția unui apartament în care s-a efectuat o reamenajare ilegală.
Toate aceste nuanțe pot cauza o mulțime de probleme cumpărătorului, astfel încât orice persoană care se gândește să cumpere o a doua casă ar trebui să înțeleagă în detaliu toate nuanțele tranzacției.
Caracteristici cheie ale achiziției de locuințe secundare
Pentru a nu ajunge într-o situație neplăcută, este necesar să verificați apartamentul la cumpărare. Piața secundară este foarte atractivă pentru un număr mare de cumpărători, prin urmare, administrează numeroși agenți imobiliari și escroci fără scrupule care doresc să profite de cetățeni neinformați.
Prin urmare, înainte de semnarea documentelor, trebuie să verificați:
- dacă apartamentul apare în vreo dispută;
- cine deține locuința;
- Proprietatea are obligații (moștenitori, proprietari minori etc.);
- conformarea spațiului de locuit cu documentația tehnică;
- Reputația unui agent imobiliar, a unui avocat sau a unui notar.
Dacă totul este în regulă cu toate nuanțele enumerate mai sus, atunci se poate efectua achiziția unui apartament pe piața secundară. De asemenea, nu uitați să acordați atenție schimbului de infrastructură și transport, deoarece locația confortabilă din casa dvs. depinde de locația convenabilă a casei dvs.
Verificarea documentelor
Pentru ca tranzacția să fie legală, documentele la cumpărarea unui apartament pe piața secundară trebuie să fie autentice. Verificarea acestora va evita agenții imobiliari negri și schemele lor frauduloase, precum și reducerea semnificativă a riscurilor asociate.
Următoarele lucrări sunt supuse unui studiu atent:
- contractul;
- va;
- document care confirmă transferul locuințelor prin moștenire sau cadou;
- dovada dreptului de proprietate;
- Act de privatizare a locuințelor.
Este foarte important ca fiecare dintre documentele enumerate mai sus să fie redactat în conformitate cu toate formalitățile legale, deoarece altfel va fi pur și simplu fictiv. În plus, trebuie să furnizați originalele tuturor contractelor și certificatelor. Nu lucrați niciodată cu fotocopii.Dacă nu cunoașteți suficient cadrul legal, este mai bine să utilizați serviciile avocaților calificați specializați în această problemă.
Verificarea identității și a documentelor vânzătorului
Cumpărarea unui apartament pe piața secundară ar trebui să se producă numai la un vânzător de bună credință, deci trebuie să verificați identitatea și documentele sale, respectiv un pașaport civil și un card de contribuabil. În documentele pentru tranzacție, trebuie introduse date relevante din aceste titluri. Încercați să evitați persoanele cu un aspect neplăcut sau suspect, precum și pe cei care sunt beți de alcool. Această verificare este foarte importantă, deoarece în cazul în care se adaugă informații irelevante la documentele legislative, atunci în cazul unui proces inițiat de vânzător, pierdeți cazul și pierdeți dreptul legal de a deține spațiul de locuit. În acest caz, va fi aproape imposibil să returnați banii plătiți.
Dacă vânzătorul este căsătorit, atunci ar trebui să-și ceară consimțământul scris pentru vânzarea apartamentului de către soț. Acest lucru se aplică chiar și în cazurile în care unul dintre cupluri nu este înregistrat în apartament. Pentru a obține informații despre toate persoanele care locuiesc în casă și au dreptul la aceasta, cereți vânzătorului să furnizeze un certificat al formularului nr. 3.
Verificarea proprietății prin registre
Indiferent dacă un apartament este achiziționat într-o ipotecă pe piața secundară sau în numerar, tranzacția va fi considerată legală numai dacă vânzătorul are drepturi de proprietate imobiliară asupra imobilelor rezidențiale.
Puteți verifica acest lucru în următoarele moduri:
- solicita un extras din Registrul drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobiliare;
- obțineți un certificat în Registrul unificat al interdicțiilor privind înstrăinarea locuințelor;
- depune o cerere la Registrul Ipotecar de Stat.
Toate aceste organe de stat vor trebui să depună o cerere în forma stabilită, precum și să furnizeze informații despre vânzătorul apartamentului și adresa proprietății. Dar aici este important să înțelegem că toate aceste organizații pot să nu aibă informații complete, așa că cel mai bine este să primiți aceste declarații printr-un notar public. În plus, spațiul de locuit pur și simplu nu poate fi introdus în niciunul din registrele de mai sus. În acest caz, puteți obține informațiile necesare prin intermediul ITP.
Încheierea preliminară a tranzacției
Unul dintre cele mai problematice și dificile moduri de a vă cumpăra propria casă este să cumpărați un apartament pe piața secundară. Instrucțiunile pas cu pas pentru acest proces sunt descrise în detaliu în Codul civil. Conform legii, tranzacția trebuie efectuată exclusiv în scris și, de asemenea, trebuie notificată.
Dacă sunteți dispus să achiziționați bunuri imobiliare, puteți încheia un acord preliminar cu vânzătorul, susținut de documente, care va garanta că proprietarul va încheia o înțelegere cu cumpărătorul cu privire la vânzarea proprietății rezidențiale în condiții convenite în prealabil într-un interval de timp strict definit. Acest lucru permite cumpărătorilor să reducă riscurile potențiale și să se asigure singure împotriva faptului că proprietatea va fi cumpărată de o altă persoană.
Ce ar trebui avut în vedere la încheierea unei tranzacții?
Dacă achiziționarea unui apartament pe piața secundară are loc în baza unui contract preliminar, atunci la semnarea documentului, trebuie luate în considerare următoarele nuanțe:
- contractul trebuie incheiat in prezenta tuturor persoanelor inregistrate in apartamentul vandut;
- vânzătorul trebuie să furnizeze toate documentele cerute de lege;
- detaliile specificate în contract trebuie să fie relevante;
- termenii în care vânzarea trebuie executată trebuie să fie convenite în avans;
- plata trebuie să aibă loc în moneda națională;
- obligațiile și responsabilitățile ambelor părți ar trebui să fie convenite în prealabil;
- pe toate paginile documentului trebuie să fie semnătura cumpărătorului și a vânzătorului.
Este demn de remarcat faptul că, dacă vânzătorul dorește să încheie un acord de intenție cu dvs., nu vă grăbiți să faceți acest lucru, deoarece această lucrare are multe formalități legale. Prin urmare, consultați mai întâi un profesionist calificat.
Asigurări secundare la domiciliu
Atunci când faceți o achiziție, asigurarea imobiliară rezidențială este o garanție fiabilă că, în cazul unei defecțiuni a tranzacției, din orice motiv, o persoană va primi o plată în numerar, a cărei sumă este indicată în contractul de asigurare. Acest lucru vă permite să reduceți orice categorii de riscuri în tranzacțiile cu imobiliare, prin urmare, astfel de servicii sunt foarte populare.
Asigurarea va fi relevantă în următoarele cazuri:
- Dacă tranzacția nu se face cu proprietarul apartamentului, ci cu un mandatar.
- Una dintre părțile la tranzacție este o persoană cu vârsta mai mare. Dacă vânzarea locuințelor va înrăutăți semnificativ condițiile de viață ale copiilor, autoritățile de tutelă au motive legale pentru anularea legală a tranzacției chiar și după formalizarea achiziției.
- Spațiu de locuit subestimat. Cel mai adesea, prețul este subestimat pentru a reduce valoarea deducerilor fiscale. În acest caz, cumpărătorul transferă o parte din sumă oficial vânzătorului și cealaltă din plic, astfel încât, dacă tranzacția este anulată din orice motiv, cumpărătorul va putea returna doar partea indicată în documente.
Este demn de remarcat faptul că dacă cumpărați un apartament într-o ipotecă pe piața secundară, atunci asigurarea este, de asemenea, o condiție prealabilă. Chestia este că această cerință este inerentă majorității băncilor atunci când solicitați o ipotecă.
Procesul de revânzare
Pentru a cumpăra în siguranță o locuință secundară, trebuie să respectați cu strictețe regulile de bază pentru tranzacție.
Procedura de cumpărare a unui apartament pe piața secundară este următoarea:
- Căutați o proprietate atractivă.
- Învățarea autenticității documentației.
- Verificarea identității vânzătorului.
- Înregistrarea tranzacției și efectuarea unei plăți în avans.
- Pregătirea pachetului de documente necesar.
- Semnarea actelor de ambele părți.
- Înregistrarea unui nou proprietar într-o agenție guvernamentală.
- Întocmirea unui act de recepție / transfer al apartamentului.
Această procedură este standard, prin urmare, este foarte important să urmăm toate etapele sale în mod consecvent.
Beneficii pentru achiziționarea de locuințe secundare
În zilele noastre, statul oferă sprijin cetățenilor cu venituri mici, prin emiterea de capital de maternitate.
În acest caz, achiziționarea unui apartament pe piața secundară este posibilă numai dacă proprietatea îndeplinește următoarele cerințe:
- Locuința devine proprietatea deplină a familiei.
- Proprietatea este situată în Rusia.
- Starea sanitară îndeplinește toate cerințele.
- Tranzacția este executată în conformitate cu legea.
- Toți membrii familiei, inclusiv minorii, vor avea dreptul să dețină apartamentul.
În acest caz, achiziția unei proprietăți rezidențiale se poate efectua atât în numerar, cât și pe credit.
concluzie
Așadar, am examinat cum are loc achiziția unui apartament pe piața de locuințe secundare. După cum ați putut ghici, pe de o parte este benefic, deoarece costul unor astfel de imobile este mult mai mic decât în clădirile noi, dar, pe de altă parte, cumpărătorii trebuie să își asume riscuri mai mari. Prin urmare, pentru a vă proteja și a nu pierde bani, este mai bine să cumpărați imobiliare prin avocați cu experiență vastă în acest domeniu. Astăzi, piața are multe companii implicate în acest tip de activitate.