Ce este chiria pentru un apartament? Acest concept se referă la procedura de transfer a unei anumite proprietăți de la o persoană (destinatar) la o natură personală la alta (plătitor), care, ca răspuns, efectuează în mod regulat plăți în numerar a unei anumite sume (convenite în avans) pentru o anumită valoare tangibilă. În zilele noastre, de obicei vorbim despre locuințe de închiriat (de cele mai multe ori apartamente). În majoritatea situațiilor, bunurile imobiliare sunt transferate de o persoană în vârstă. În schimb, el mizează pe îngrijire și întreținere până la moartea sa. Cu toate acestea, acest tip de contract este destul de complicat și are un număr mare de nuanțe.
Ce este chiria pentru un apartament - hai să vorbim în detaliu
Bunurile imobiliare pot fi achiziționate conform acordurilor de diferite forme. Este vorba despre cumpărare și vânzare, donare sau moștenire. În același rând este opțiunea de întreținere pe tot parcursul vieții cu renta dependentă sau pe viață în schimbul locuinței. Care este sensul ei? Care sunt avantajele unui contract de rentă de viață pentru un apartament proprietarului său? O persoană în vârstă este furnizată financiar, primește asistența necesară și plătește pentru proprietatea sa principală - imobiliare.
Motivul tradițional pentru care astfel de oferte se fac cel mai adesea cu oameni în vârstă singuri este dificultatea, uneori imposibilitatea existenței lor fără grijă și sprijin material decent. În țara noastră, nivelul de viață al persoanelor în vârstă este slab. Mărimea pensiunii este adesea destul de scăzută, prețurile facturilor pentru utilități sunt în continuă creștere, iar vârsta necesită îngrijire și medicamente.
Odată ajuns într-o situație financiară dificilă, o persoană în vârstă singură se poate baza doar pe propriile resurse. Cel mai adesea, această proprietate este deținută. Mulți, după ce au aflat care este chiria pentru un apartament, decid să găsească un solicitant pentru proprietatea lor și să încheie un acord cu el. În cele mai multe cazuri, acest lucru ajută la depășirea tulburărilor materiale. Chiria plătită ca urmare a ofertei apartamentului acoperă majoritatea cheltuielilor persoanei în vârstă și le permite să trăiască relativ confortabil.
Clarificați conceptele
Care este diferența dintre renta de viață și așa-numitele contracte de întreținere dependentă? După ce a încheiat primul dintre ei, proprietarul în vârstă al apartamentului poate conta pe primirea lunară a sumei convenite. Al doilea caz implică îndeplinirea de către cealaltă parte a obligației de întreținere completă, îngrijire fizică și oferirea persoanei în vârstă neajutorată cu tot ceea ce are nevoie. Ce este chiria pentru un apartament în acest caz? Un contract încheiat cu un bătrân este să achiziționeze alimente și îmbrăcăminte, să repare și să curețe un apartament, să plătească utilitățile, să cumpere droguri și să plătească tratamentul internat, dacă este necesar. Și, de asemenea, îngrijirea zilnică (independent sau cu ajutorul unei asistente) și, în final, organizarea și plata procedurii funerare.
Pentru unii oameni, participarea la viața unei persoane în vârstă, cu asistență financiară pentru el, este singura oportunitate în viitor de a rezolva o problemă complexă de locuințe. Părțile se găsesc reciproc prin gura sau prin rude, uneori datorită autorităților de protecție socială. Atât cei, cât și ceilalți vor să știe cu cine au de-a face. Un contract de închiriere de apartamente între rude este departe de a fi întotdeauna încheiat. Mai des - cu prieteni buni, vecini de încredere imediată, foști colegi.
Să presupunem că s-au găsit unul pe celălalt - un bărbat în vârstă care s-a „maturizat” pentru a transfera bunuri imobiliare în schimbul îngrijirii și întreținerii până la moartea sa și unul care își poate asuma toate aceste responsabilități în schimbul unui apartament. Ce pași vor fi solicitați părților pentru a-și formaliza în mod corespunzător relația?
Pasul întâi: este important să luăm în considerare totul
Înainte de a face o rentă pentru un apartament, părțile formulează o listă a condițiilor importante și minore (până la cele mai mici detalii) ale unui contract viitor. În detaliu, fiecare detaliu trebuie să fie de acord. Baterea într-un astfel de caz este inutilă. Toate avantajele și contra de închiriere a unui apartament ar trebui să fie gândite în avans. Ambele părți necesită o abordare atentă a procesului de documentare. Un astfel de acord nu există într-o formă standard, conținutul său este întotdeauna individual.
O persoană în vârstă (proprietarul apartamentului) listează cerințele prezentate în textul contractului: ce anume va trebui să îndeplinească plătitorul chirii. Este important să nu ratăm niciuna dintre condițiile esențiale și să formulăm așteptatul cu o acuratețe extremă. De exemplu, cea de-a doua parte trebuie să plătească o sumă specificată nu mai târziu de o anumită perioadă. Conținutul monetar trebuie indexat în funcție de inflație. Orice dintre serviciile viitoare așteptate ale celei de-a doua părți pentru îngrijirea, cumpărarea de medicamente, gătit, curățare etc. trebuie reflectate în mod clar în textul contractului.
Fii prudent
În viață, pot apărea o varietate de situații. Să presupunem că, la momentul pregătirii și semnării contractului, starea de sănătate a unei persoane în vârstă în ansamblu nu a fost satisfăcătoare, dar în viitor starea lui s-a agravat grav. Dar serviciile unei asistente medicale și furnizarea de medicamente cu contract de închiriere nu au fost furnizate.
Un alt caz. Oricine acționează ca plătitor moare brusc înainte de a ajunge la proprietatea dorită. Cine moștenește acest contract? Textul său nu spune nimic despre asta.
Ar fi mai bine să prevedeți toate situațiile teoretice posibile. De aceea, pentru a decide cu privire la o astfel de afacere, ar trebui să implicați cu siguranță un avocat în acest caz. Având experiență bogată, el va explica ce chirii viitoare pentru apartament vor aduce avantajele și contra pentru fiecare dintre părți. Specialistul va putea oferi o gamă maximă de măsuri pentru protejarea proprietarului în vârstă al proprietății, dacă plătitorul se comportă brusc cu rea-credință. Pe de altă parte, sunt posibile trucuri murdare din partea proprietarului locuinței. Apoi, un document legal competent va elimina posibilele riscuri pentru a doua parte.
Pasul doi: treceți la culegerea hârtiilor
Proprietarul va trebui să colecteze un pachet complet de documente care să poată confirma dreptul de proprietate asupra acestei proprietăți. Veți avea nevoie de un certificat de valoare cadastrală și date despre toate persoanele înregistrate în acest apartament. Nu faceți fără originalele documentelor personale.
Unii avocați cu experiență recomandă stocarea unui certificat de la un dispensar neuropsihiatric. Rolul său este să ateste că proprietarul apartamentului era în mintea sa bună la momentul încheierii contractului. Acest pas nu este obligatoriu din punctul de vedere al legii, dar uneori îl poate salva pe viitorul plătitor de unele probleme. Cert este că, dacă proprietarul este bătrân și cu boli grave, moștenitorii pot încerca să conteste afacerea, referindu-se la nebunia sa.
Pasul trei: mergeți la notar
După ce ați colectat tot ce aveți nevoie, trebuie să vizitați un notar, care va evalua capacitatea juridică a proprietarului apartamentului și gradul de conștientizare a deciziei. Dacă nu are nicio îndoială, specialistul este obligat să întocmească și să certifice un contract de rentă de viață pentru apartament. O astfel de notarizare este obligatorie.
După ce a fost certificat de un notar, contractul este transferat autorității de înregistrare, datoria de stat este plătită de părți, iar la momentul înregistrării tranzacției se eliberează un certificat de proprietate cu obligație.
În condițiile contractului, noul proprietar va trebui să îndeplinească până la moartea celui dintâi. Numai după aceea, el are dreptul de a depune o cerere de scoatere din apartamentul de sarcină (pe baza unui certificat de deces). Și numai după aceea, cu orice restricții privind utilizarea locuințelor se va termina.
În ce condiții poate fi reziliat contractul?
Atât renta, cât și întreținerea pe parcursul unei vieți, executate sub formă de acorduri încheiate oficial, pot fi anulate numai prin acordul reciproc al ambelor părți sau într-o procedură judiciară. O tranzacție poate fi declarată nulă din două motive. Acestea includ lipsa îndeplinirii condițiilor indicate sau recunoașterea proprietarului apartamentului ca fiind incapabil în momentul semnării documentului.
Dacă punctele sale sunt respectate și o persoană în vârstă a făcut o tranzacție, fiind responsabilă oficial din punct de vedere legal, atunci recunoașterea unui astfel de acord ca fiind invalid din punct de vedere legal este practic imposibilă. În cazul în care persoana care primește chiria a susținut serios cereri cu privire la îndeplinirea condițiilor prescrise care pot fi dovedite în sala de judecată, o astfel de tranzacție poate fi încheiată.
Practica arată că există multe astfel de situații. Juriștii atribuie uneori acest lucru fraudei din partea foștilor proprietari în vârstă, dar în mare parte - încetarea sprijinului și a îngrijirii efective din partea noului proprietar.
Închiriere de viață pe apartament: probleme posibile
Oamenii obișnuiesc să trateze astfel de acorduri cu precauție, și nu în zadar. Până la urmă, piața imobiliară este plină de escroci. De aceea, doar persoanele cunoscute devin cel mai adesea părți la astfel de tranzacții. Dar avocații sunt liniștitori - condițiile și garanțiile de protecție pot fi specificate chiar în contract și susținute de notarizarea acestuia.
La baza sa, această afacere implică o lipsă de ocazie pentru noul proprietar de a-și vinde sau scoate casa de la bătrân, pentru a se muta acolo (cu excepția cazului în care a fost convenit în mod special). El nu poate refuza obligația de a întreține secția.
Cu toate acestea, riscurile sunt posibile pentru ambele părți. Una dintre ele este alegerea greșită de către o persoană în vârstă a unui partener contractual. Aici, încrederea și un document legal corect redactat nu sunt suficiente. O persoană în vârstă poate fi simpatică în cealaltă parte, întorcând ochii asupra unor manifestări de uitare și opționalitate, dar în final obține o încălcare regulată a termenilor tranzacției.
Situația opusă este atunci când personajul partenerului nu i se potrivea gustului bătrânului și caută cu atenție cele mai mici defecte în îndeplinirea îndatoririlor sale convenite. De-a lungul timpului, ambii află despre închirierea pe tot parcursul vieții a unui apartament, ceea ce nu este o chestiune atât de simplă. Din păcate, formula „nimic personal” nu funcționează în acest caz. Fiecare dintre părți va trebui să se gândească din greu și să decidă dacă veți putea să întrețineți relații cu partenerul ales.
Alte riscuri
Riscul constă în posibila evaluare incorectă a propriilor capacități financiare și fizice ale unui partener al unei persoane în vârstă. Este posibil ca acest lucru (chirie pentru un apartament pe viață) să fie o povară covârșitoare pentru plătitor. La urma urmei, costurile pentru întreținerea și întreținerea unui bolnav în vârstă vor crește de la an la an.
Un alt risc - plătitorul chirii poate să nu aștepte apartamentul. Uneori, bătrânii își experimentează partenerii unul după altul. În acest caz, contractul ar trebui să prevadă cine este apartamentul închiriat după decesul plătitorului - cu transferul tuturor drepturilor și obligațiilor anterioare.
Unul dintre posibilele riscuri pentru o persoană în vârstă - noii proprietari pot necesita relocarea sa.Dacă refuzul eventualelor mutări este stabilit prin contract, această acțiune se referă la încălcarea condițiilor sale, ceea ce conferă persoanei în vârstă dreptul de a merge în instanță. Principalul lucru este că chiria unui apartament cu ședere pe viață trebuie să fie înregistrată.
Ce riscă plătitorul de obicei? O persoană în vârstă, la câțiva ani după semnarea contractului, poate dori brusc să o rezilieze unilateral. Avocații indică faptul că, dacă plătitorul îndeplinește cu atenție toate condițiile prescrise, acest lucru nu este posibil. Adică beneficiarul chirii în acest caz nu are dreptul să-și schimbe părerea și să încheie tranzacția, ghidat doar de propria sa dorință.
Cine va întrece pe cine?
Avocații notează că cazurile de fraudă apar atât din partea plătitorilor, cât și a bunicilor, care, sub orice scuză plauzibilă, pot provoca un partener să se retragă de la îndeplinirea formală a condițiilor contractului, pe baza cărora încearcă apoi să încheie tranzacția. Aceștia pot refuza banii sau pot împiedica plata locuințelor și serviciilor comunale. Apoi instanța declară că timp de câteva luni nu au văzut conținutul monetar. Dacă instanța consideră că revendicările lor sunt justificate, atunci dreptul de proprietate poate fi returnat bătrânului, dar nimeni nu compensează fondurile plătite anterior îngrijitorului.
Pentru a preveni astfel de circumstanțe triste, avocații sfătuiesc de obicei plătitorilor să înceapă imediat un jurnal special în care să înscrie toate chitanțele și cecurile care confirmă sumele cheltuite și transferate. Dacă bătrânul primește bani în mână, este obligatoriu să semneze pentru asta de fiecare dată. Acest document poate juca un rol foarte important într-un posibil proces.
Și totuși, cea mai frecventă situație este atunci când plătitorul chirii încetează treptat să-și îndeplinească îndatoririle. Aici, sfatul pentru bătrân pare fără echivoc - să meargă la tribunal și să rezilieze contractul de rentă pentru un apartament cu întreținere pe tot parcursul vieții.
Moștenitorii nu dorm
Problemele pot fi de la rude. După moartea unui beneficiar de chirie în vârstă, acesta din urmă încearcă foarte des să încheie tranzacția, citând presupusa incapacitate a acestuia. Pentru un astfel de caz, certificatul de la un dispensar neuropsihiatric este util. Dacă lipsește, este teoretic posibil să se efectueze o examinare cuprinzătoare de natură psihologică și psihiatrică, efectuată postum, pe baza de documente și mărturii. Dar acest proces este foarte complicat, scump și uneori nu aduce rezultate.
Cu condiția ca textul contractului să fie întocmit corect, toate riscurile sunt eliminate, cu excepția posibilei neîndepliniri a anumitor clauze din „contract”. Probleme apar atunci când, de exemplu, nu este menționată obligatoriu indexarea banilor în legătură cu inflația sau lipsește un punct important despre angajarea unei asistente medicale pentru boală. Dacă documentul nu prevede o metodă specifică și un termen limită pentru plata sumelor de bani, bătrânul le poate primi nesistematic, de la caz la caz. Drept urmare, practic nu se vorbește despre îmbunătățirea situației sale financiare, iar locuințele nu mai sunt în proprietate. Prin urmare, repetăm încă o dată - serviciile unui avocat vor fi solicitate de ambele părți înainte de încheierea tranzacției, și nu de apariția unor probleme.
Detalii suplimentare
Acum să accesăm mai detaliat caracteristicile unor astfel de acorduri și câteva aspecte juridice importante. Ce paragrafe din document sunt considerate obligatorii? Există doar două dintre ele: o indicație a proprietății înstrăinate, cu detalii despre apartamentul particular și determinarea obligațiilor destinatarului. Am considerat deja necesitatea unei decodificări detaliate a celui de-al doilea paragraf.
Destinatarul poate fi fie un cetățean (individual), fie o organizație non-profit. Plătitorul poate fi și o persoană, atât fizică cât și legală.În legislație nu există o definiție clară a părților la tranzacție. Forma scrisă obligatorie de încheiere a unui contract de rentă este reglementată de articolul 584 din Codul civil al Federației Ruse, precum și de certificarea notarială a acestuia. Dacă această condiție nu este îndeplinită, orice instanță va invalida o astfel de tranzacție.
Dacă participanții sunt persoane fizice, datele din pașaport trebuie să fie indicate în documente. Dacă este vorba despre o organizație comercială sau de altă natură, va trebui să furnizați informațiile conținute în documentele constitutive cu adresele de înregistrare. Toate datele cu o descriere detaliată a locuinței înstrăinate ar trebui, de asemenea, să fie enumerate în detaliu. Un punct special este nu numai obligațiile, ci și responsabilitatea fiecăreia dintre părți în cazul întârzierilor. Contractul de rentă de viață pentru apartament trebuie să fie sigilat prin semnăturile tuturor participanților.
Ce documente sunt necesare
Lista acelor lucrări care sunt necesare poate fi diferită. Luați în considerare principalul lor, fără de care nu puteți face. Ca atare, ar trebui numită explicația proprietății care trebuie înstrăinată cu un plan de etaj. Puteți să o comandați la BTI, trimițând o cerere adecvată și plătind acest serviciu. Va fi necesar un număr de certificate de la MFC: cont personal, extras din cartea de casă. Pe lângă documentele personale de identificare ale părților, veți avea nevoie și de un pașaport cadastral pentru locuința menționată și un certificat cu mărimea valorii sale estimate.
Dacă una dintre părți acționează printr-un reprezentant, pe lângă propriul pașaport, este obligată să prezinte o împuternicire pentru dreptul de a efectua o tranzacție. Am menționat deja documentele din titlu pentru proprietatea înstrăinată, precum și motivele pentru apariția inițială a acestor drepturi (de exemplu, o faptă de cadou, un testament sau un contract de vânzare). După cum am menționat deja, un certificat de capacitate juridică de la o instituție medicală nu va strica. Un alt document obligatoriu este un certificat privind absența obligațiilor sau datoriilor financiare ale obiectului din Registrul unificat al întreprinderilor de stat și o chitanță pentru plata taxelor de stat pentru procedura de certificare. La pachet sunt atașate trei copii ale contractului de rentă în sine.
Cât poate costa un contract similar?
Indiferent dacă apartamentul este închiriat unei rude sau unui străin, participanții vor trebui să plătească o anumită sumă de bani pentru transferul proprietății înstrăinate. După cum este indicat în capitolul 30 al Codului civil al Federației Ruse, un cetățean (persoană fizică) îl contribuie în valoare de 2000 de ruble. Pentru o persoană juridică, aceasta este mult mai mare - 22.000 de ruble. Efectuarea unui astfel de contract cu un notar necesită plata unei taxe, a cărei sumă depinde de valoarea proprietății înstrăinate în sumă de 0,5%. Limitele superioare și inferioare ale acestei sume sunt limitate, respectiv, la cifrele de 20.000 de ruble. și 300 de ruble, care sunt indicate în articolul corespunzător din Codul civil.