Rata de capitalizare este de mare importanță atunci când planificați activități financiare sau investiționale. În același timp, în Rusia, rata de capitalizare nu poate fi întotdeauna determinată cu o acuratețe fiabilă. Acest lucru se datorează faptului că informațiile de pe diverse piețe vin incomplete. În plus, deseori nu este în întregime adevărat. Care este o rată de capitalizare?
Care este o rată de capitalizare?
Acest indicator este raportul dintre valoarea proprietății și veniturile pe care le poate aduce pe parcursul anului. Rata de capitalizare permite investitorului să evalueze perspectivele de a investi bani într-un anumit activ. Există mai multe tipuri de acest indicator. Analizând fiecare dintre ele, puteți înțelege mai bine caracteristicile caracteristice ale ratelor de capitalizare.
Indicator caracteristic
De exemplu, o rată de capitalizare fără riscuri prevede direcția investițiilor în acele active pentru care este garantată cel puțin o rentabilitate a investiției. Din câte știm, investiția fără riscuri practic nu există. În acest caz, ne referim la investiții astfel încât probabilitatea de accidente neplăcute să fie redusă la zero.
Un exemplu al unei astfel de investiții este investiția, al cărei garant este statul sau o bancă de încredere din Elveția. În același timp, riscurile de piață sunt indisolubil legate de instrumente financiare precum acțiuni, obligațiuni și alte titluri. Venitul acestor investiții depinde în mod direct de succesul companiei emitente.
Investitorii au fost primii care au simțit rentabilitatea scăzută a unei afaceri pentru a investi propriile fonduri în valori mobiliare. Dar nu numai acest tip de finanțare este însoțit de riscuri. De exemplu, imobilul este tradițional și unul dintre cele mai fiabile moduri de a investi. Cu toate acestea, acest activ este, de asemenea, predispus la riscuri precum lichiditatea scăzută, deprecierea în timpul funcționării, precum și modificări ale legislației, inclusiv impozitul.
Metode de calcul al ratei de capitalizare
Care sunt metodele de calcul pentru rata de capitalizare? Există mai multe dintre ele:
- construcție cumulativă;
- investiții aferente;
- metoda de reducere a pieței;
- Metoda lui Inwood și altele.
În practică, cea mai frecventă este metoda de construcție cumulată. Care sunt componentele ratei de capitalizare? Această metodă utilizează principiul însumării unui indicator al ratei fără riscuri, al unei prime de risc de piață și al unei prime de risc asociate cu investiția într-un activ specific. Ce înseamnă asta? Cu alte cuvinte, pentru a prezice profitul probabil, este necesar să se țină seama de indicatori precum rata fără riscuri, nivelul total al riscurilor de piață și gradul de risc în raport cu un anumit activ.
Rata capitalizării imobiliare
În procesul de analiză a rentabilității probabile a investițiilor în imobiliare, investitorii calculează profitul pe care îl pot obține în timpul funcționării sale. Această metodă vă permite să prezice efectul investiției și să comparați prețul de achiziție al obiectului cu venitul.
Rata de capitalizare a bunurilor imobiliare se calculează folosind o formulă care este derivată din următoarea ecuație:
V = I / R, unde:
- V este valoarea proprietății;
- I - rentabilitatea estimată din exploatarea instalației;
- R este rata de capitalizare a bunurilor imobiliare.
În consecință, rata de capitalizare: R = I / V.
Trebuie menționat că rata de capitalizare a veniturilor este numită uneori și raportul de capitalizare, rata de capitalizare sau multiplicatorul net al chirii. Acești termeni sunt sinonime. Calculul acestui indicator este destul de eficient și obiectiv. Acest lucru se datorează costului fix al imobilelor, care stabilește piața și care poate fi găsit din surse deschise. În plus, prețul de închiriere a imobilelor este reglementat și de piață, ceea ce simplifică sarcina.
Principiile calculului ratei de capitalizare a bunurilor imobiliare
Trebuie subliniat faptul că, atunci când se calculează rentabilitatea unui obiect, cheltuielile necesare trebuie deduse din veniturile totale. Acestea includ:
- plata pentru electricitate;
- plata pentru securitatea obiectului;
- salariile diverșilor angajați;
- alte costuri asociate procesului de exploatare a bunurilor imobiliare.
În plus, din parametrul I este necesară scăderea profitului pierdut datorită închirierii nu a tuturor celor 100% din clădire. De asemenea, cheltuielile care reduc rentabilitatea generală includ impozitele, dobânzile la împrumuturi și alte costuri fixe. Și numai după deducerea tuturor costurilor, obținem un venit operațional net, care este utilizat în formula de calcul al ratei de capitalizare a bunurilor imobiliare.
După ce am primit toate datele necesare, putem calcula indicatorul necesar conform formulei de mai sus. Luați în considerare un exemplu. Să presupunem că investiți într-un tip de proprietăți imobiliare, cum ar fi spațiul de depozitare. Costul instalației este de 50 de milioane de ruble. După deducerea tuturor costurilor, investitorul stabilește că venitul net operațional va fi de 13 milioane de ruble pe an. Pentru a determina rata de capitalizare a bunurilor imobiliare, trebuie să utilizați formula: 13 milioane / 50 milioane = 0,26. Această valoare arată că în fiecare an investitorul va primi 26% din investiția lor din închirierea instalațiilor de depozitare.
Alegerea proprietății cu cea mai mare rată de capitalizare
Atunci când alegeți o proprietate imobiliară pentru a investi bani, ar trebui să se acorde preferință celor care au cea mai mare rată de capitalizare. În plus, trebuie menționat că, fără a ține cont de un astfel de coeficient, este imposibil de a prezice eficiența investițiilor și de a evalua obiectul înainte de achiziția sa. De asemenea, necesită o analiză a pieței și urmărirea unor indicatori economici importanți pe baza datelor disponibile despre investițiile imobiliare.
În procesul de monitorizare completă, informațiile primite ar trebui să fie generalizate. În același timp, este necesar să se evalueze diverse segmente ale pieței imobiliare. Ulterior, aceste informații vor servi drept ghid și vor permite o evaluare corectă a instalației. În plus, permite realizarea unei analize comparative calitative a indicatorilor calculați disponibili și a cifrelor medii pentru piață.
Metoda investițiilor conexe
Adesea, cantitatea de capitaluri proprii și capitalul împrumutat este folosită pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. Prin urmare, pentru calcularea corectă a ratei de capitalizare, este necesar să se ia în considerare ambele surse de investiții. Cum se calculează indicatorul? În acest caz, metoda investiției directe sau, cum se mai numește, tehnica grupului de investiții, este utilizată pentru a determina raportul de capitalizare. Mai mult, formula de capitalizare a fondurilor de credit este următoarea:
Rm = DO / IR, unde:
- Rm - raportul de capitalizare a fondurilor împrumutate sau constantă ipotecară;
- DO - plăți anuale pe fonduri împrumutate;
- IR este principala sumă a unui credit ipotecar.
În acest caz, rata de capitalizare a capitalurilor proprii se calculează utilizând formula după cum urmează:
Re = DP / K, unde:
- Re este rata de rentabilitate a capitalurilor proprii;
- DP - flux de numerar pentru anul înainte de plata tuturor taxelor;
- K este valoarea capitalului propriu.
Rata totală de capitalizare atunci când se utilizează metoda investiției directe este determinată prin calcularea mediei ponderate a primilor doi indicatori: P = M x Pm + (1 - M) x Re, unde M este partea din fondurile împrumutate în costul total al obiectului.
Metoda reducerii pieței
Această metodă implică utilizarea în calculul ratei de capitalizare a indicatorului venitului operațional net din activitățile unei companii similare sau din bunurile sale imobiliare, precum și din valoarea de vânzare a activelor sale. Pentru a determina raportul de capitalizare folosind metoda de reducere a pieței, este necesar să se divizeze venitul operațional net la costul unui obiect sau companie similară.
Cum să înțelegem asta? Cu alte cuvinte, pentru a determina rata de capitalizare a companiei dorite, sunt folosiți indicatori ai formulei de bază pentru raportul de capitalizare, dar pentru o altă companie similară care ocupă același segment de piață și este comparabilă ca mărime. O caracteristică caracteristică a acestei metode de calcul este lipsa contabilizării rentabilității investiției și a randamentului investiției.
Această tehnică are atât avantaje, cât și dezavantaje evidente. Caracteristicile pozitive includ simplitatea relativă a determinării raportului de capitalizare. Un pariu calculat în acest fel are dezavantajele sale. De exemplu, dezavantajele includ lipsa de date necesare cu privire la venitul operațional net și valoarea de vânzare a companiei, care este luată ca bază pentru analiză. Prin urmare, nu este întotdeauna posibil să selectați exemplele corecte și adecvate.
Metoda Inwood
Această metodă este utilizată în cazurile în care, conform prognozei, pe întregul ciclu de investiții, randamentul investițiilor va fi egal. În același timp, o parte din venituri reprezintă randamentul investițiilor, iar cealaltă este randamentul capitalului investit. Valoarea recuperării capitalului este reinvestită. Acest lucru ține cont de rata rentabilității investiției. Este posibil să se determine rata de capitalizare cu condiția obținerii de venituri egale prin obținerea sumei ratei de rentabilitate a investițiilor și a factorului fondului de rentabilitate pentru același procent.