Cumpărarea unei proprietăți printr-o ipotecă este considerată o procedură complexă și îndelungată. Include mai mulți pași importanți care trebuie parcurși. Este necesar să acționăm decisiv, deoarece numai atunci va fi posibilă amenajarea de locuințe. Este necesar să aveți în vedere în detaliu toate etapele unei tranzacții ipotecare, astfel încât atunci când contactați banca, puteți fi încrezător în acțiunile dvs.
Selectarea programului
În primul rând, este important să alegeți programul potrivit. Trebuie să îndeplinească toate condițiile. Fără aceasta, următoarele etape ale tranzacției ipotecare nu vor avea sens. Atunci când alegeți, trebuie să luați în considerare următorii factori:
- Suma plății lunare, care nu trebuie să fie mai mare de 40% din salariul mediu.
- Plata anticipată: este recomandabil să alegeți o sumă mare.
- Prețul imobilelor.
- Tipul instalației și locația sa.
Toate băncile prezintă diverse condiții, astfel încât există posibilitatea de a alege condiții individuale pentru tine. De asemenea, trebuie să luați în considerare următoarele nuanțe:
- Rata. Poate fi cuprinsă între 12 și 16%.
- Suma împrumutului Băncile au propriile metode de calculare a maximului. De obicei sunt furnizate aproximativ 3 milioane de ruble, dar poate 1 milion de ruble.
- Moneda. Creditele ipotecare în monedă nu sunt la fel de solicitate acum ca în urmă cu câțiva ani. Înainte, nu existau modificări majore ale ratelor. Un astfel de împrumut este ales de cei care primesc venituri în valută. Rata aferentă este mai mică, dar există riscul de a plăti mai mult datorită modificărilor cursurilor de schimb.
- Software-ul. Acesta include cerințele care sunt prezentate co-debitorului și garantul. Uneori, garanția nu este necesară dacă, de exemplu, un client primește un salariu de la această bancă sau plătește o plată inițială.
- Prima plată. De obicei dimensiunea sa este de la 20-30%. Dar există sugestii și nu există nicio plată în avans.
- Condiții de asigurare Acestea includ asigurarea personală și garanțiile.
- Plata în avans. Multe programe prevăd rambursare anticipată. Poate fi utilizat în prezența capitalului matern sau a subvențiilor de la stat.
Dacă este dificil să alegi singur programul potrivit, atunci poți folosi serviciile unui broker ipotecar care va selecta cele mai bune opțiuni. Dar trebuie avut în vedere faptul că o astfel de muncă este destul de costisitoare - aproximativ 30-100 de mii de ruble.
cerere
Când programul este selectat, este necesară o cerere de credit ipotecar. O listă de documente este furnizată împreună cu aceasta. Examinarea poate dura de la 3 zile la o lună. Totul depinde de ce documente sunt depuse, precum și de giranți și co-debitori.
O cerere ipotecară este depusă de către toți debitorii. Este necesar să completați un chestionar, să furnizați documente pentru examinare. Dacă decizia este pozitivă, atunci puteți trece la pasul următor.
Căutare de proprietăți
Întreaga schemă a tranzacției ipotecare este realizată pentru înregistrarea legală a bunurilor imobiliare. Facilitatea trebuie să respecte cerințele băncii. De obicei, un manager vorbește despre ei. Cerințele băncii pot varia. Trebuie să-l alegi pe cel mai potrivit pentru tine. Dacă piața este secundară, atunci cerințele pot fi următoarele:
- Apartamentul terminat.
- Respectarea reglementărilor sanitare.
- Camera nu trebuie să fie dărăpănată, de urgență.
- Facilitatea ar trebui să se afle în zona de acoperire a ipotecii.
- Capacitatea de ședere permanentă.
Dacă aceasta este o clădire nouă, atunci cerințele vor fi următoarele:
- Alegerea locuințelor ar trebui să fie cu un dezvoltator acreditat care lucrează pe piață de 5 ani și, de asemenea, nu are întârzieri în construcția și închirierea spațiilor.
- Facilitatea trebuie să fie gata cel puțin 20%.
Pentru a parcurge etapele următoare ale tranzacției ipotecare, puteți utiliza ajutorul agenților imobiliari.Specialiștii accelerează căutarea locuinței necesare. Prețul acestor servicii este de aproximativ 2-4% din valoarea tranzacției. Costul poate fi stabilit.
Evaluarea obiectului
Următoarele etape ale tranzacției ipotecare nu vor apărea dacă imobilul nu este evaluat. Se cere să se determine valoarea garanției care va fi furnizată băncii. De exemplu, dacă prețul tranzacției este de 3 milioane de ruble, iar specialistul l-a estimat la 2 milioane, atunci băncile nu pot accepta un depozit de lichiditate.
Pentru ca evaluarea să fie fiabilă, trebuie să folosiți ajutorul evaluatorilor. Această lucrare este plătită de către împrumutat (aproximativ 2-20 mii de ruble). Dacă banca nu a evidențiat o inexactitate în evaluare, atunci un specialist poate să depună o cerere la SRO, precum și să numească un eveniment suplimentar pentru care clientul va plăti. Prin urmare, este recomandabil să angajați imediat parteneri, evaluatori ai băncii. Pentru a efectua evaluarea, aveți nevoie de un contract preliminar de vânzare.
Aprobarea obiectului
Când un obiect este selectat, acesta trebuie să fie de acord cu banca. Pentru aceasta, selectați ziua în care sosesc clientul, vânzătorul și managerul. Este necesar să se întocmească un contract preliminar de vânzare sau de atribuire a creanțelor, dacă acesta este un imobil nou.
Dacă vânzătorul este o persoană juridică, atunci trebuie să pregătiți un extras din registru, capital social, drepturi de proprietate. Și atunci când vânzătorul este un individ, veți avea nevoie de o copie a pașaportului, un extras din ITI. Atunci când documentele sunt verificate, care durează 3-10 zile, banca ia o decizie - pozitivă sau negativă. În cel de-al doilea caz, trebuie să începeți să căutați imobiliare noi. Dacă răspunsul este da, atunci trebuie să parcurgeți pasul următor.
Acord de împrumut
Cum merge o afacere ipotecară? Implică semnarea unui contract de împrumut. În acest moment, clienții au adesea întrebări. Înainte de a semna documentul, trebuie să vă familiarizați cu fiecare articol pentru a evita consecințele nu foarte plăcute.
Trebuie să acordați atenție programului de plată, care este de obicei atașat contractului. Este necesar să vă familiarizați cu drepturile și obligațiile părților, comisioanelor și cheltuielilor. Acordul specifică principiile impunerii și înlăturării grevării, regulile de plată anticipată, comisionul pentru servicii. Este important ca clienții să se familiarizeze cu regulile de plată și cu asigurarea de garanții.
Dacă banca introduce comisioane, acestea sunt luate în considerare la calcularea ratei efective. Înainte de a aplica, trebuie să întrebați despre plăți suplimentare pentru a afla prețul real al ipotecii. Trebuie să acordați atenție informațiilor, care spun despre posibilitatea modificării unilaterală a ratei.
Dacă unele informații nu se potrivesc clientului, atunci el poate refuza să obțină un împrumut, chiar dacă toate etapele anterioare au fost finalizate cu succes. Decizia depinde de persoană. Înainte de a semna contractul, este important să vă evaluați forța în plata creditului ipotecar. Documentul este semnat de către împrumutat, co-împrumutat, garant.
înregistrare
La semnarea documentelor, este necesară înregistrarea tranzacției ipotecare. Pentru a face acest lucru, trebuie să vizitați registrul de stat. Preliminarul ar trebui să plătească taxa de stat - 2 mii de ruble.
Este necesar să se efectueze înregistrarea de stat a contractelor. Procedura durează 2 săptămâni. După aceea, cumpărătorul are un drept de proprietate cu obligații. Imobilul devine cheia băncii. Documentele din registru merg la bancă, iar banii sunt transferați vânzătorului. Pentru aceasta, oricare dintre metode poate fi aleasă: numerar, în cont, la celulă. Această din urmă metodă este considerată cea mai sigură.
Dacă puneți banii în celulă, vânzătorul va fi sigur de disponibilitatea acestora și este sigur pentru cumpărător. Nu trebuie să transferați bani înainte de înregistrare. Dacă urmează un refuz al tranzacției, atunci va fi dificil să returnați fondurile.
asigurare
Cumpărătorul ar trebui să asigure independent proprietatea. Acest lucru este necesar pentru a proteja împotriva daunelor. Asigurarea este emisă pentru viață și pentru invaliditate. Ultimele servicii sunt furnizate la bancă.Și obiectul va trebui să fie asigurat în altă parte, principalul lucru este că banca acceptă polița. Plata pentru astfel de servicii va avea aproximativ 0,5-1,5% din împrumut pentru fiecare an. Asigurarea este emisă în prezența unui contract de împrumut și a unui document de vânzare.
plată
Când dreptul de proprietate este gravat, începând cu luna următoare, clientul efectuează plăți. Dacă există întârzieri sau incapacitate de îndeplinire a obligațiilor, garanția este vândută de către bancă pentru a plăti datoria. Deoarece vânzarea se efectuează la un cost scăzut, nu este profitabil pentru clienți. Banca va vinde imobiliare, astfel încât să fie rambursată partea sa.
Acele fonduri pe care clientul le-a contribuit în numerar pot rămâne în bancă. Procesul de căutare a unei oferte înainte de a vă muta în locuință este întârziat cu câteva luni, deci trebuie să așteptați cu răbdare.
Unii folosesc serviciile agenților imobiliari care oferă sprijin pentru tranzacțiile ipotecare. Ei controlează întreaga tranzacție, ajută la întocmirea contractelor, plătesc taxe de stat, asigură obiectul, aleg un evaluator. Ar trebui să aflați imediat ce activitate va face agentul imobiliar. Serviciile sale sunt destul de scumpe. Dacă doriți să economisiți, atunci puteți face totul singur.
Un notar ipotecar poate fi, de asemenea, un bun ajutor. Protejează interesele cetățenilor. Cu o ipotecă, serviciile notariale sunt selectate prin acordul părților - banca, vânzătorul de bunuri imobiliare și cumpărătorul. Certificarea unui document de vânzare costă 1% din tranzacție. Tarifele pentru această lucrare sunt aprobate prin lege. În unele cazuri, banca necesită prezența unui notar în tranzacție. Pentru astfel de lucrări, se poate stabili o taxă fixă de 3 până la 10 mii de ruble. Trecerea unei tranzacții cu un notar va fi legală și sigură.