Imobilul comercial poate fi o sursă de venit în cadrul diferitelor scheme. Nu ultimul loc este speculativ atunci când un obiect este cumpărat și vândut de mai multe ori. În plus, puteți obține un profit bun prin închirierea zonei deținute.
Imobiliare și afaceri
Nu este un secret faptul că de aproximativ cinci ori mai mulți chiriași sunt interesați de bunurile imobiliare rezidențiale decât în spațiile comerciale. Nu este nimic de surprins, deoarece investițiile în imobiliare comerciale din Moscova sunt realizate de antreprenori, adesea mari, de talie medie. Există relativ puține în țara noastră.
Piața imobiliară utilizată pentru a genera venituri depinde de situația din țară și, în special, de factori negativi. De îndată ce se observă o scădere a activității de afaceri, acest lucru se reflectă în cererea de metri pătrați. Creșterea acesteia duce la activarea chiriașilor. De aici și creșterea prețurilor care caracterizează acest sector. În ultima vreme, investițiile în imobiliare comerciale din Rusia sunt rareori caracterizate ca promițătoare din cauza condițiilor economice dificile, deoarece acestea sunt investiții destul de restrânse.
Cât vom câștiga?
Înainte de criză, investițiile colective în imobiliare comerciale au prezentat rate de rentabilitate foarte mari. Conducerea spațiilor:
- depozite;
- birouri.
Este cunoscut de câțiva ani când, în numai 12 luni, creșterea profitului a fost dublată, adică proprietatea asupra unei zone mici a devenit o sursă de profit considerabilă stabilă. Dar în ultimii ani, investițiile în imobiliare comerciale nu aduc întotdeauna venituri reale. Mult depinde de obiectul selectat, ceea ce forțează o atitudine foarte responsabilă în luarea deciziilor în favoarea uneia sau altei opțiuni.
Un antreprenor poate conta pe succes dacă a dezvoltat pentru prima dată o strategie de profit care ține cont de caracteristicile proprietății care i-au plăcut. Într-o astfel de situație, venitul din spațiul comercial poate depăși profitul posibil din operațiunile cu rezidențiale. Aceasta se bazează pe tarifele de închiriere: în raport cu obiectele destinate reședinței permanente, cele care sunt concepute pentru antreprenori sunt două, sau chiar de două ori și jumătate mai scumpe. Dar prețul inițial poate coincide.
Investițiile în imobiliare comerciale din Sankt Petersburg, Moscova și alte orașe ale lumii au, de asemenea, o caracteristică pozitivă atât de importantă: durata câștigului în timp. Deținând un anumit obiect, antreprenorul are dreptul să-l ia în baza unui contract pe termen lung. Aceasta înseamnă că venitul pasiv va curge ani întregi. Ei bine, dimensiunea acestuia este determinată atât de oraș, cât și de specificul unei anumite clădiri. Dar locuințele pot fi închiriate scump doar constant, ceea ce vă obligă să căutați constant clienți noi.
Este important
Dacă intenționați să investiți în imobiliare comerciale din Sankt Petersburg, Moscova și alte orașe ale lumii, acordați mai întâi atenție conceptului de „raport de capitalizare”. Acest termen se aplică unei valori calculate pe baza venitului net anual. Valoarea acesteia trebuie împărțită la suma investită în proprietate la achiziționarea acesteia.
Indicatori de reglementare:
- pentru imobiliare rezidențiale - 3-7%;
- pentru spații comerciale - 8-12%.
În ce să investești?
Așa cum am menționat mai sus, pentru spațiile comerciale beneficiile primite de proprietarii lor sunt mai mari decât indicatorii inerenti pentru metri pătrați rezidențiali. Dar nu orice obiect va fi la fel de profitabil ca altul oferit pe piață.Pentru a nu face o greșeală și a nu investi bani într-un proiect eșuat, trebuie să cunoașteți semnele care disting opțiunile de succes și promițătoare de cele asociate riscurilor nejustificate.
Cele mai populare categorii:
- depozite;
- birouri;
- podele comerciale;
- hoteluri.
Criterii de analizat:
- cererea, specificul pieței și oferte;
- rentabilitatea, perioada de rambursare aproximativă în contextul mai multor opțiuni de investiții;
- rezultatul total, care permite să se determine care dintre cele posibile va aduce cel mai mare profit.
Dacă sunteți interesat de birouri și site-uri pentru magazine, atunci pentru ei raportul de rambursare este de la cinci ani la un deceniu. În cazul hotelurilor și depozitelor, această perioadă este mai rară sub 7 ani, adesea se întinde până la 11-12.
Ce să te temi
Dacă intenționați să investiți în imobiliare comerciale, ciclul de viață al obiectului vine în primul rând. Standardele indicative pentru rambursarea diferitelor tipuri de afaceri sunt deja indicate mai sus. Când analizați o opțiune atractivă, rețineți că acești termeni ar trebui să fie combinați între ei. Nu doriți ca hotelul dvs. să fie predat pentru revizuire sau chiar demolat înainte de a plăti?
Cu toate acestea, cel mai important risc este investiția în construcția de imobiliare comerciale. Oricât de reușită este construcția în momentul în care transferați bani pentru metri pătrați, nu există garanții că nu va fi înghețată în câțiva ani. Există întotdeauna șansa ca obiectul să înceteze să fie completat deloc. Este foarte dificil să prezici acest lucru, dar practica arată: într-o criză și după aceasta, riscul unei astfel de situații este mai mare decât într-o perioadă calmă. Și acum, după cum știți, piața imobiliară este încă într-o stare de șoc după crizele din 2008-2009 și 2014.
Cu toate acestea, „locuințele secundare” prezintă și anumite aspecte complexe care fac investiții riscante în imobiliare comerciale. Criteriile de acordare a atenției sunt indicate mai sus. Dacă un obiect se arată promițător din toate punctele de vedere, atunci are sens să ai o șansă și să investești bani în el.
Tendințele pieței
Experții raportează că, în ultimii ani, investițiile în imobiliare comerciale au crescut cu 71% față de perioada de criză din 2009. În același timp, activitatea pieței este încă considerată ca insuficientă. Modificări tangibile au apărut în perioada 2014-2017. În această perioadă, din motive evidente, investițiile în imobiliare comerciale din străinătate au scăzut. Economia rusă își dezvoltă încet ritmul, ceea ce îi sperie pe cei care nu se tem de instabilitatea situației politice. Totuși, ultimul se îndreaptă de acum doi ani, ceea ce se reflectă în creșterea numărului de persoane interesate de metri pătrați.
Cele mai populare zone sunt cele care pot fi utilizate pentru a face afaceri în clădirile construite în orașele mari. Conducere tradițională:
- Moscova;
- Sankt Petersburg
Trebuie să spun că, chiar și în perioada de criză, cererea de spațiu aici practic nu a scăzut, iar acum piața prezintă în mod regulat o creștere mare. Principalele sectoare sunt hotelurile, birourile.
Potrivit experților, până la sfârșitul anului 2018, situația se stabilizează absolut. Dacă acum proprietarii ruși de fonduri gratuite preferă investițiile în imobiliare comerciale germane, experții prevăd că până atunci majoritatea dintre ei vor fi interesați să facă afaceri în țara de origine.
Faceți bani corect
Spațiile comerciale sunt în mod tradițional la cerere în rândul investitorilor. Există trei scheme:
- achiziționarea unui spațiu atașat, încorporat pentru transfer ulterior în baza unui contract de închiriere;
- achiziția unui obiect într-o clădire nouă pentru revânzare la finalizarea construcției;
- achiziționarea unui obiect unde în viitor se va deschide propria afacere (probabil ar trebui să fie vândută pe măsură ce crește).
O persoană are dreptul să cumpere absolut orice bunuri imobiliare - acestea sunt legile actuale.În viitor, obiectul poate fi transferat pe bază de închiriere sau revândut, precum și prezentat. Dar pentru a deveni un proprietar, trebuie să vă amintiți că imobilul comercial este oarecum diferit de cel rezidențial.
Atenție la acest aspect: atunci când un individ transferă un spațiu comercial pentru închiriere, el desfășoară astfel activități care contribuie la obținerea unui profit. Conform legilor țării, nu este necesar să vă înregistrați ca întreprindere în acest caz. În același timp, dacă o astfel de activitate este regulată sau a fost posibil să închei un acord care durează mai mult de un an, există șansa ca tu să fii recunoscut ca antreprenor ilegal, pentru care poți fi pedepsit. Modul în care situația se va dovedi într-un anumit caz depinde de instanță și de acțiunile proprietarului.
Ce este mai profitabil?
În mod tradițional, cele mai profitabile investiții în imobiliare comerciale se realizează prin mecanismul „comerțului cu amănuntul stradal”. Experții pieței imobiliare spun că, în ultimii ani, cei care au fonduri în intervalul 5-10 milioane își pot permite doar o astfel de metodă de creștere a acestora.
Un dezavantaj al sistemului este nivelul înalt al concurenței. Toți acei oameni care au investit anterior în locuințe, dar au decis să se mute la un „pește mai serios”, au trecut la acest format, care nu a putut afecta decât profitabilitatea. Pe de o parte, volumul ofertelor crește rapid, pe de altă parte, cererea nu este atât de mare într-o asemenea măsură. Drept urmare, chiriașii pot alege dintr-un număr mare de oferte ceea ce este cel mai benefic pentru ei și pot schimba locatorii precum mănușile. Puteți supraviețui doar scăzând în mod regulat rata, dar nu fiecare proprietar este pregătit pentru acest lucru.
Cel mai bun poate conta pe cei mai buni
Potrivit experților, situația dificilă a pieței, care a dus la faptul că schemele relevante anterior își pierd eficacitatea, face rentabilă investiția în imobiliare comerciale într-un nou format. Beneficiul poate fi obținut de cei care sunt capabili să analizeze rapid ce au nevoie clienții și să ia o decizie pe baza acestor informații.
Când alegeți un obiect pentru investiție, asigurați-vă că îi analizați toți parametrii. Gândește-te pe ce categorie de chiriași te bazezi și încearcă să prezici ce parametri vor necesita de la obiectul pentru care doresc să plătească bine. Pe baza acestui lucru, alegeți o opțiune specifică. În special, există o cerere mare pentru acele spații care sunt situate în condiții de trafic ridicat. În același timp, prețul ridicat, cu capacitatea deja mare a țării de fond, este o dovadă a rentabilităților scăzute ale investițiilor, deci evitați astfel de facilități.
Și dacă în străinătate?
În mod tradițional, investițiile în imobiliare comerciale germane sunt populare, deoarece se crede în mod obișnuit că această țară este cea mai sigură economie din picioare. Chiar și în condițiile crizei globale, care a zguduit întreprinderile din diferite țări, imobiliarele germane și-au menținut poziția de lider și au dovedit fiabilitatea investițiilor în ea.
Cum arată piața imobiliară comercială modernă din Germania? Până la 40% dintre participanții săi sunt investitori din alte țări. În același timp, rentabilitatea anuală a majorității obiectelor variază între 3-9%. Experții spun că până la sfârșitul anului 2016 au fost investiți peste 50 de miliarde de euro în imobiliare comerciale germane, care au depășit ultima decadă. În ceea ce privește parametrii medii, acesta aproape că s-a dublat.
Cea mai mare cerere pentru birourile germane este că acestea sunt cumpărate de 47% dintre investitori. Randament anual - până la 6%. În 2016, diverse spații de vânzare cu amănuntul au atras atenția a 18% dintre antreprenorii cu fonduri. Pentru astfel de facilități, randamentul anual este de 4-8%. Hotelurile și depozitele au devenit zona de activitate a unei zecimi de investitori străini din Germania. Aceste persoane se pot aștepta la un profit de până la 6% pe an.Apartamentele pentru studenți, instituțiile pentru îngrijirea persoanelor în vârstă asigură un venit anual de 9%, iar acest lucru interesează aproximativ 15% dintre antreprenori.
Apariții și parole
Dacă te uiți la experiența investitorilor din 2016, poți vedea că cea mai atractivă zonă este așa-numita „Big Seven”, adică cele mai mari orașe germane. Dacă intenționați să profitați de experiența antreprenorilor deja de succes, atunci ar trebui să acordați atenție exact acestor așezări:
- capitala țării este Berlinul;
- Koln;
- Düsseldorf;
- principalul oraș hanseatic Hamburg;
- capitala mondială a berii Munchen;
- Stuttgart;
- cea mai mare din Hesse și a cincea ca mărime din statul Frankfurt.
Potrivit analiștilor, în 2016, la Munchen s-au primit fonduri de investiții de peste șapte miliarde de euro. Și acest lucru este relativ la întregul volum al țării - aproximativ 13,5%.
Nu este nimic surprinzător în atractivitatea Germaniei pentru investitori, deoarece, până în ziua de azi, în ciuda numărului destul de mare de obiecte, practic nu există birouri gratuite. În orașele mari, aproximativ 2% din spații sunt goale, în orașele mici această cifră crește până la 5%, dar o depășește rar. De ce situația este atât de stralucitoare pentru investitori? Aceasta este monitorizată de către stat. Aceasta se exprimă nu numai în competitivitatea pieței, ci și într-o rată de credit redusă și un climat economic și financiar atractiv. Dobânda pentru împrumuturi variază în intervalul 1,5-2,8%. Cât pot lua un împrumut pentru a investi acești bani în imobiliare? Conform legilor Germaniei - până la 70% din cost. De acord, sună tentant?
Există un punct subtil. Companiile de credit germane analizează cu atenție fiecare potențial client, intențiile sale și, de asemenea, evaluează cât de mare este lichiditatea obiectului a atras atenția unui potențial investitor. Dacă activul este riscant, atunci probabilitatea de eșec este mare. În cazul în care banca face o tranzacție, cumpărătorul poate fi sută la sută sigur că aceasta este o investiție excelentă și promițătoare, care va deveni un mijloc de prosperitate pentru el.
Pentru a rezuma
Conform rezultatelor studiilor efectuate de VTsIOM nu cu mult timp în urmă, peste 50% din populația Rusiei este sigură că achiziționarea de bunuri imobiliare este cea mai eficientă metodă de a-și păstra și crește rezervele de numerar. Adică întrebarea nu sună „Merită să cumpărați?”, Ci „Ce să cumpărați?”.
Când alegeți un obiect în care vor fi investiți fonduri, încercați să analizați cu atenție toate caracteristicile imobiliare și să nu riscați din nou. Nu uitați de concurența ridicată pe piață, evaluați-o în diferite sectoare ale imobiliarelor comerciale și calculați ce venit anual puteți oferi opțiunea care vă place. Nu luați niciodată o decizie în grabă.