Ce întrebări să vă puneți atunci când cumpărați un apartament pe piața secundară?

Cumpărarea unui apartament este o afacere responsabilă și destul de complicată. Pentru imobiliare trebuie să depuneți sume considerabile și, prin urmare, merită să abordați în detaliu problema. Cumpărarea de bunuri imobiliare este plină de riscuri considerabile, mai ales dacă este vorba de piața secundară. Ce întrebări să vă puneți atunci când cumpărați un apartament pentru a vă proteja?

Algoritmul pentru cumpărarea unui apartament pe piața secundară

Înainte de a decide ce întrebări trebuie să puneți atunci când cumpărați un apartament secundar, trebuie să studiați algoritmul de tranzacție. Iată cum merge:

• căutarea unui obiect adecvat;
• inspectarea apartamentului;
• încheierea unei tranzacții preliminare (acord de depunere) și efectuarea unei plăți în avans; pregătirea unui pachet de documente;
• incheierea unui contract de vanzare si notarizare;
• înregistrarea de stat în UFRS.

Lista documentelor

Pentru a finaliza achiziția și vânzarea unui apartament pe piața secundară, veți avea nevoie de un anumit set de documente. Și anume:

• documente de titlu care confirmă proprietatea vânzătorului asupra apartamentului;
• pașapoarte ale participanților la tranzacție;
• Fișă tehnică BTI cu explicație;
• extras din conturile HOA-urilor și Companiilor Locuitoare;
• acordul altor utilizatori ai apartamentului sau ai părților interesate la vânzarea acestuia;
• procura notarială (dacă tranzacția este condusă de un terț).

Cine este proprietarul apartamentului?

Ce întrebări să vă puneți atunci când cumpărați un apartament? Primul lucru pe care ar trebui să îl întrebi este cine deține apartamentul conform documentelor? În mod ideal, ar trebui să vă ocupați direct cu proprietarii de proprietăți, și nu cu reprezentanții acestora (rude, prieteni, vecini și așa mai departe). Proprietatea trebuie să fie înregistrată la Rosreestr. Desigur, vânzarea de apartamente prin procură este prevăzută de lege, dar această schemă este adesea folosită de escroci, așa că este mai bine să nu riscați.

Este important să se clarifice pe ce bază proprietarul deține apartamentul (care ar trebui să fie confirmat prin documente relevante). Istoricul apariției drepturilor trebuie studiat pentru a vă asigura că, după cumpărarea unui apartament, nu veți rula în pretențiile altuia. Cele mai riscante opțiuni sunt:

• certificat de moștenire;
• acord de partajare a proprietăților;
• contract pe toată durata vieții

Cât timp deține vânzătorul apartamentul?

Printre întrebările care trebuie puse atunci când cumpărați un apartament, întrebarea cu privire la lungimea dreptului de proprietate ocupă un loc important. În mod ideal, proprietarul ar trebui să dețină proprietatea timp de cel puțin trei ani. Cu cât această perioadă este mai lungă, cu atât riscul este mai mic ca cineva să poată contesta proprietatea apartamentului atunci când acesta este deja cumpărat de către tine. Chiar dacă vine vorba de litigii, durata dreptului de proprietate de către proprietarul anterior va fi un argument în favoarea dumneavoastră.

Dacă o persoană revinde un apartament, de exemplu, după șase luni de proprietate, acest lucru ar trebui să vă avertizeze. Astfel de scheme sunt adesea folosite de escroci. De asemenea, se poate efectua o revânzare rapidă pentru a ascunde încălcările care au fost comise în cursul vânzării. Și poate fi și faptul că o persoană a descoperit o fraudă (locuința a fost ipotecată sau are alți proprietari) și vrea pur și simplu să scape de problema imobiliară fără pierderi financiare.

Cine este înregistrat în apartament?

Atunci când faceți o listă cu ce întrebări trebuie să puneți la cumpărarea unui apartament, este important să clarificați cine este înregistrat în apartament. Iată punctele esențiale:

• Copii minori.Este important să nu fie încălcate drepturile lor în timpul tranzacției.
• Soțul proprietarului principal. El (ea) trebuie să fie de acord cu vânzarea. Este posibil să aveți nevoie de permisiunea consiliului de administrație pentru a vinde apartamentul.
• Persoanele care urmează serviciul militar. Fără acordul lor, este imposibil să vândă un apartament.
• Persoanele care execută pedepse în închisori. Este necesară permisiunea lor de a vinde apartamentul.

Există restricții (restricții)?

Există sarcini - acesta este un alt element semnificativ din categoria „ce întrebări ar trebui să fie puse la cumpărarea unui apartament”. De exemplu, bunurile imobiliare pot fi confiscate printr-o hotărâre judecătorească. În acest caz, vânzătorul vă poate oferi să faceți un avans pentru a putea achita datoria, datorită căreia proprietatea a fost confiscată. Dar aceasta este o afacere foarte riscantă. Și nu faptul că vânzătorul nu va încerca să ascundă arestarea de la tine.

O altă povară poate fi faptul că apartamentul este garantat pentru împrumuturile ipotecare. De fapt, astfel de tranzacții sunt permise. Dar riscul de fraudă și fraudă este, de asemenea, ridicat. Litigiul poate fi, de asemenea, considerat o grevă în legătură cu această proprietate.

O altă capcană este sursa fondurilor pentru achiziționarea unui apartament de către proprietarul anterior. Anume dacă proprietatea a fost achiziționată cu capital de maternitate, atunci dreptul de proprietate se aplică tuturor membrilor familiei, inclusiv copiilor. La vânzarea de bunuri imobiliare, acestea din urmă trebuie neapărat eliberate într-un alt apartament. Dacă vânzătorul nu a îndeplinit această condiție, există riscul ca tranzacția de cumpărare și vânzare să fie invalidată.

A existat o reamenajare?

Ce întrebări ar trebui să pun atunci când cumpăr un apartament? Asigurați-vă că verificați dacă a existat o reamenajare. Dar nu luați niciun cuvânt. Solicitați vânzătorului o foaie de date și examinați-o cu atenție pentru a respecta starea reală a proprietății. Dacă găsiți neconcordanțe, verificați dacă modificările ITP sunt consecvente.

Dacă se dovedește că reamenajarea nu este legalizată, achiziția va reprezenta un risc mare pentru dvs. În primul rând, autoritățile de reglementare vă pot impune o amendă și, în al doilea rând, există riscul să vi se solicite să aduceți proprietatea în stare corespunzătoare, care corespunde cu fișa tehnică.

Care este starea tehnică a apartamentului?

Pe lângă aspectele legale, merită să fiți atenți la starea tehnică a locuinței. Iată câteva întrebări pe care să le puneți atunci când vedeți și cumpărați un apartament pentru a înțelege cât de confortabil va fi pentru dvs.:

• Din ce materiale sunt fabricate pereții și podelele? Casele prefabricate nu țin bine căldura iarna și sunt foarte calde vara. În acest sens, cărămida este mai acceptabilă. De asemenea, merită să fiți atenți la izolarea interioară și externă a pereților.
• Cât de bună este izolarea fonică? În liniște completă, ascultați sunetele care provin din apartamentele vecine (în special un loc slab - o baie). Comparați, de asemenea, nivelul de zgomot din apartament cu ferestrele deschise și închise. Aflați dacă există în apropiere instalații industriale, rute de transport aglomerate sau viață de noapte zgomotoasă.
• Calitatea cablajului este? Cablajul vechi din aluminiu este vulnerabil la supratensiuni, ceea ce poate provoca daune aparatelor electrice moderne. Ei bine, dacă cablarea este înlocuită de cupru. De asemenea, este bine dacă o mașină RCD separată este conectată la fiecare ramură. Pentru a vă asigura calitatea cablajului, cereți vânzătorului să pornească mai multe aparate electrice în același timp.
• În ce condiție este alimentarea cu apă? Verificați independent cât de bună este presiunea apei din robinete, dacă canalizarea este înfundată. Evaluează vizual starea conductelor și a instalațiilor sanitare. Verificați cât timp s-au schimbat conductele (nu numai în apartament, ci și în sus).
• Apartamentul este bine încălzit? Cele mai fiabile informații pot fi obținute dacă cumpărați un apartament în sezonul de încălzire. Este bine dacă este instalat un sistem independent de încălzire. Dar este important să fie încadrat în consecință.Atenție la starea conductelor și a caloriferelor, verificați când au fost înlocuite (atât în ​​apartament, cât și în sus).
• Există contoare? Ei bine, dacă toate comunicațiile au fost instalate contoare adecvate. Acest lucru vă va economisi la facturile de utilități.

Există defecte ascunse?

Ce întrebări îmi pot pune atunci când cumpăr un apartament? Întrebați vânzătorul dacă camera are defecte? Există găuri sau crăpături în pereți (cel mai probabil sunt ascunse sub tapet), dacă acoperișul se scurge, colțurile se ude, etc. Desigur, vânzătorul este greu recunoscut, așa că trebuie să verificați totul singur. Poate că acesta va fi un motiv pentru refuzul achiziției. Și dacă îți place foarte mult apartamentul, defectele identificate pot fi un argument pentru tine în timpul licitației.

Care este contingentul vecinilor?

Ce întrebări ar trebui să își pună vânzătorul atunci când cumpără un apartament? Oricât de bun este apartamentul, calitatea vieții în el depinde în mare măsură de vecinii săi. Întrebați vânzătorul dacă locuiesc în apropiere iubitorii de muzică tare, scandalagii, persoanele care abuzează de alcool sau droguri. Dacă nu puteți tolera fumul de tutun, întrebați dacă locuiesc fumători în cartier și așa mai departe.

O atenție deosebită trebuie acordată identității vecinilor care trăiesc direct prin perete, deasupra și de dedesubt. Există fani printre ei care bat baterii, vor inunda noua dvs. reparație și așa mai departe.

Avans sau depozit?

Și ce întrebări ar trebui să vă puneți atunci când cumpărați un apartament? Desigur, financiar. De regulă, dacă cumpărătorului îi place apartamentul, el face o depunere sau un avans în valoare de 5-10% din costul total, astfel încât vânzătorul să-l scoată din vânzare. Acesta este un pic de plată în avans. Dacă tranzacția se descompune (indiferent de motive), atunci plata în avans este returnată cumpărătorului integral.

Situația este diferită cu depunerea. Dacă tranzacția de cumpărare și vânzare se descompune din vina cumpărătorului, acesta pierde suma plătită. Dacă tranzacția a căzut din vina vânzătorului, el returnează depozitul cumpărătorului și aceeași sumă. Prin urmare, formalitățile sunt foarte importante. Acestea trebuie să fie discutate în avans și enunțate clar în contract.

Momente de organizare

Dacă v-a plăcut apartamentul și intenționați să îl cumpărați, merită să clarificați o serie de probleme organizatorice. Iată câteva întrebări de pus atunci când cumpărați un apartament pentru un agent imobiliar sau proprietar:

• Cât timp va fi externat proprietarul și alți utilizatori ai apartamentului?
• Cât timp pot avea locatarii să se mute fizic din apartament?
• Ce lucruri (mobilă, aparate și așa mai departe) sunt transferate în proprietatea noului proprietar?

Cum să nu te încadrezi din trucurile escrociilor?

După ce v-ați dat seama ce întrebări trebuie să vă puneți atunci când cumpărați un apartament, luați câteva alte recomandări despre cum să vă protejați de escroci

• Evitați să lucrați cu oameni care vă creează suspiciuni. Aceasta se aplică atât vânzătorilor direcți, cât și agenților imobiliari. De asemenea, nu cumpărați un apartament secundar de la o persoană juridică.

• Verificați documentele cu atenție. În caz de îndoială, solicitați asistența unui avocat pentru o examinare aprofundată.

• Pentru a întocmi un contract de vânzare, contactați specialiștii.

• Nu te flatați la prețul mic. Desigur, există posibilitatea ca valoarea de sub piață să fie cauzată de necesitatea urgentă a unei vânzări rapide a unui apartament (de exemplu, din motive familiale). Dar, în cele mai multe cazuri, acesta este un semn de fraudă.

• Faceți-vă timp cu plata. Efectuați-o doar atunci când tranzacția este recunoscută drept legală în Serviciul Federal Reserve. Pentru a face acest lucru, puteți utiliza celule bancare cu opțiunea de blocare.

• Plătește în prezența martorilor. Deci te protejezi de fraude.

• Asigurați-vă că capacitatea legală a cumpărătorului. Dacă cumpărați un apartament de la o persoană în vârstă, veți avea nevoie de un certificat de la un dispensar neuropsihiatric. Aceasta este o garanție că escrocii nu încearcă să te înșele pe tine și pe proprietarul apartamentului.

concluzie

Știind ce întrebări se pun atunci când cumpărați un apartament (revânzări în cazul nostru), trebuie să aveți grijă de surse de informații suplimentare. Ce ar putea fi mai bine decât să vorbești cu vecinii? În realitate, nu are sens ca aceștia să ascundă informații despre curățenia vânzătorului, proprietarii apartamentului, starea tehnică a casei, reputația districtului și alte puncte semnificative. Poate că publicul cel mai sociabil este bunici de pe bănci. De la ei veți primi probabil cele mai fiabile informații.