Piața clădirilor noi oferă o gamă largă de obiecte imobiliare, din care cumpărătorul poate alege opțiunea care i se potrivește, concentrându-se pe oportunități financiare și alte caracteristici de construcție. O nouă tendință este dezvoltarea integrată a teritoriului. Acest model de dezvoltare este considerat cel mai eficient, eficient din punct de vedere al costurilor și justificat în fața deficienței de teren și a congestionării în rețelele de utilități ale megacităților. Deoarece acest termen este relativ nou, provoacă un interes mare din partea cumpărătorilor potențiali de case. Astăzi vom vorbi despre dezvoltarea și dezvoltarea integrată a teritoriilor, precum și vom discuta despre perspectivele acestei categorii de construcții de locuințe.
Descifrați prescurtarea KOT
Merită să ținem cont atunci când vorbim despre dezvoltarea integrată a unui teritoriu - aceasta este definiția care este inclusă într-o serie de concepte care fac parte din sistemul de dezvoltare a teritoriilor. Vom atinge doar ușor această problemă în acest articol, pentru că mai ales suntem interesați în continuare de abrevierea CAT.
Așadar, dezvoltarea integrată a teritoriilor reprezintă proiecte de dezvoltare a terenurilor, implicând construcții pe scară largă de complexe rezidențiale cu o suprafață totală de cel puțin o sută de mii de pătrate. De obicei, un astfel de complex include mai multe clădiri de apartamente, unite printr-un singur plan arhitectural și design. De asemenea, se află într-o categorie de preț similară. Experții spun că cel mai adesea dezvoltarea integrată a teritoriilor este locuința de clasă economică și de confort, concepută pentru cumpărătorul de masă cu un nivel mediu de venit.
De remarcat este faptul că acest model de dezvoltare include toată infrastructura asociată, care este construită de organizația de construcții. În cele mai multe cazuri, rezultatul este microdistricte mari amplasate la marginea orașelor dens populate și chiar având propriile rețele comunale.
Un pic de istorie
Pentru prima dată, au început să vorbească despre CAT în urmă cu zece ani. Apoi, guvernul Federației Ruse a emis un document în care sunt expuse unele dintre cerințele pentru proiectele de dezvoltare integrată. În primul rând, a fost indicată obligația dezvoltatorului de a comisiona infrastructuri de infrastructură, inclusiv instalații sociale și rețele de inginerie. CAT implică, de asemenea, construirea de schimburi rutiere, iar fondurile bugetare nu ar trebui utilizate în astfel de activități. Toate costurile cad pe umerii dezvoltatorului și investitorilor, pe care îi poate atrage în proiect.
Este interesant faptul că astăzi nu mai mult de zece proiecte au reușit să se încadreze în categoria dezvoltării integrate a teritoriilor în scopuri de locuințe. Mulți dintre solicitanți nu au respectat toate condițiile prezentate, iar astăzi intenționează doar să înceapă lucrările la CT.
Este demn de remarcat faptul că, în perioada sovietică, principiul dezvoltării integrate a fost foarte activ. Acest lucru a fost valabil mai ales în anii treizeci ai secolului trecut. Atunci s-au construit pământuri întregi și uneori orașe, în pământuri pustii. Cu toate acestea, obiectivele urmărite atunci și acum variază semnificativ. În Uniunea Sovietică, sarcina principală a fost construirea a mai mulți metri pătrați. Prin urmare, microdistricții întregi s-au dovedit a fi uni-față și gri. Abordarea modernă se bazează precis pe dezvoltarea calitativă a spațiului. Mulți dezvoltatori susțin că nu vând atât apartamente, cât un anumit stil de viață. Și pentru aceasta, cumpărătorul este gata să plătească aproape orice bani.
Motivele pentru popularitatea construcției integrate
Terenurile pentru dezvoltarea integrată a teritoriilor sunt acum la mare căutare, iar acest lucru nu este de mirare. Într-adevăr, în fiecare an în orașe există tot mai puțin teren liber care ar putea fi folosit ca loc pentru clădirile noi. Dacă mai devreme în megalopoluri era posibilă construirea mai multor case aproape în centru și conectarea acestora la comunicațiile orașului existente, acum este deja imposibil să faci acest lucru. Prin urmare, dezvoltatorii trebuie să ia în considerare teritoriul de la periferie și să dezvolte concepte interesante pentru noile lor clădiri. Drept urmare, cumpărătorul primește un proiect neobișnuit cu o infrastructură dezvoltată și multe avantaje.
Nu pierdeți din vedere costul construcției. De regulă, cu cât este mai mare proiectul pe care îl implementează dezvoltatorul, cu atât îl costă mai ieftin. Prin urmare, chiar ținând cont de necesitatea de a echipa toate teritoriile adiacente clădirilor noi, el primește un profit substanțial. În plus, are oportunitatea de a interesa cumpărătorul în toate tipurile de reduceri, promoții, reducând costul locuinței declarat inițial cu zece până la treizeci la sută. O astfel de abordare nu poate omite mituirea viitorilor proprietari de apartamente.
Cei mai mulți cumpărători care au norocul să devină proprietari de case în astfel de proiecte, cu mare entuziasm le spun prietenilor și cunoscuților despre ei, ceea ce stimulează interesul pentru CAT. În primul rând, sunt mituiți de echipamentele moderne ale complexelor de locuințe. De obicei, acestea includ supraveghere video, sporturi și locuri de joacă, zone cu parcuri atent gândite și treceri pe carosabil. Clădirile în sine arată, de asemenea, elegant și modern. Uneori, un cartier care făcea parte din dezvoltarea terenului integrat seamănă cu o mică bucată de Europa cu frumusețea și designul ei neobișnuit.
Beneficiile CAT pentru orașe și municipalități
Aici, avantajele pentru autoritățile locale sunt, de asemenea, evidente. Nu sunt investitori când vine vorba de utilități sau infrastructură. Astfel de momente sunt întotdeauna stipulate în acordul de dezvoltare integrată a teritoriului, astfel încât orașul trebuie doar să monitorizeze progresul construcției și să ia apoi obiectele finite pentru a echilibra.
Acum, de mai mulți dezvoltatori s-a vorbit de mai multe ori despre dezvoltarea colectivă a teritoriilor. În acest caz, pot fi în viitor compania de management care administrează casele de cazane, rețelele electrice și alte instalații de inginerie construite și puse în funcțiune de către acestea. Cu toate acestea, în prezent, baza legislativă pentru un astfel de proiect nu există. Totuși, acest lucru nu înseamnă că nu este necesar sau că nu va apărea în curând.
Contra de CAT
În ciuda faptului că am enumerat deja multe avantaje evidente ale construcției integrate, aceasta are și dezavantaje, pe care cumpărătorii înșiși le uită adesea. În primul rând, aceasta este durata proiectului. Întrucât dezvoltatorul nu poate construi întregul microdistrict în același timp, el pune în funcțiune casele în mai multe etape. Când vine vorba de proiecte pe scară largă, poate fi vorba de clădiri nu numai din cea de-a doua etapă, ci și a treia și chiar a patra etapă. Această nuanță trebuie luată în considerare la achiziționarea unui apartament într-un complex similar.
De asemenea, unii experți atribuie construcția de infrastructuri pe principiul rezidual dezavantajelor CAT. De obicei, cumpărătorii obțin tot ceea ce au nevoie pentru o ședere confortabilă abia după ce ultima casă este pusă în funcțiune. Și poate dura cinci ani de la stabilirea primilor rezidenți. Prin urmare, astăzi este elaborată o lege, care va obliga dezvoltatorii să ridice în paralel cu casele infrastructura districtului.
Activități integrate de dezvoltare a terenurilor: descriere generală
Am menționat deja în secțiunile anterioare ale articolului că dezvoltarea integrată și durabilă a teritoriilor are patru forme, iar CT este una dintre ele. Dacă nu intrați în detalii, atunci acestea pot fi reprezentate în următoarea formă:
- dezvoltarea teritoriilor deja construite;
- CAT;
- proiecte integrate de dezvoltare a terenurilor inițiate de proprietarii de terenuri;
- proiecte integrate de dezvoltare a terenurilor inițiate de municipalitate.
Trebuie avut în vedere faptul că fiecare dintre aceste forme implică lucrări dureroase la elaborarea documentației, proiectarea de facilități viitoare și, în viitor, asigurarea funcțiilor lor vitale.
Teren pentru dezvoltare complexă: unele caracteristici
În ultimii ani, a fost dezvoltat un mecanism care să ofere site-uri pentru CAT. De obicei, teritoriile sunt scoase la licitație generală, dar înainte de aceasta, documentele pentru acestea sunt verificate cu atenție, deoarece drepturile terților nu trebuie să se extindă pe site. Orice persoană juridică poate participa la licitații, cu toate acestea, după victorie, aceasta este scutită de necesitatea unor audieri publice cu privire la sondajele de teren sau la depunerea documentației proiectului. Dezvoltatorii înșiși consideră această opțiune destul de convenabilă și rentabilă.
Merită să luăm în considerare că societățile de construcții anterioare ar putea pur și simplu să închirieze terenuri și să le dețină pentru un anumit timp. Uneori, aceștia intrau în subcontracte, iar terenurile achiziționate pentru construcția unei parcări, de exemplu, puteau intra în dezvoltare rezidențială. Cu toate acestea, astăzi situația s-a schimbat fundamental, iar dezvoltarea integrată a teritoriilor din regiuni și regiuni este o activitate concentrată. Terenul alocat pentru o astfel de dezvoltare nu va mai putea fi utilizat în niciun alt mod.
Închirierea de terenuri conform CAT
Dacă dezvoltatorul intenționează să implementeze KOT, atunci în orice caz, el trebuie să câștige licitația. Fără aceasta, el nu va avea dreptul să încheie un contract de închiriere pentru dezvoltarea integrată a teritoriilor. Această regulă este consacrată de drept.
Cu toate acestea, mulți dezvoltatori sunt interesați de un alt punct. Ei vor să știe dacă drepturile de închiriere pot fi atribuite organizațiilor din afara. În conformitate cu această formulare, mulți înțeleg posibilitatea de a-și vinde drepturile. Nu poate exista un consens. De fapt, legea nu interzice acest lucru, dar este formulată în așa fel încât este practic imposibilă efectuarea unei astfel de proceduri.
La urma urmei, este posibil să închei un acord asupra CTO-urilor numai câștigând licitația, ceea ce înseamnă că organizația trebuie să își îndeplinească pe deplin obligațiile indicate în documente. În practică, dezvoltatorii se confruntă deja cu un număr mare de situații diferite, care sunt destul de dificil de rezolvat cu cadrul legal existent. Prin urmare, mulți sunt în favoarea adoptării de noi legi, ținând cont de toate situațiile posibile de închiriere a terenurilor în cadrul CT.
Acord de dezvoltare a teritoriului integrat
Acest document este considerat crucial atunci când vorbim despre astfel de proiecte. Pentru semnarea sa, a fost elaborat chiar un cadru legislativ special, care ține cont de toate nuanțele sale.
Vom oferi doar câteva dintre punctele reflectate în acesta:
- dezvoltatorul este obligat să pregătească toată documentația de proiectare a șantierului, care include nu numai aspectul amplasamentului, dar și toate facilitățile viitoare ale infrastructurii sunt marcate;
- dreptul de a semna contractul există numai cu reprezentantul structurilor statului și persoana juridică care a câștigat oferta;
- mai des, acordul reflectă necesitatea de a transfera toate rețelele de inginerie în balanța orașului în termenele stabilite prin acord;
- perioada de valabilitate a documentului și altele asemenea.
În general, putem spune că dintre toate nuanțele asociate CTO, problemele încheierii contractelor au fost rezolvate în cel mai bun mod.
Probleme de dezvoltare integrată a terenurilor
Aș dori să spun că, în ciuda interesului mare pentru astfel de evoluții, experții remarcă o serie de probleme ale acestor proiecte care împiedică implementarea lor.
În primul rând, aceasta este lipsa unui cadru legislativ. Am menționat deja acest lucru de mai multe ori.
De asemenea, este necesar să ne gândim și să ajutăm la nivel de stat, ceea ce ar trebui exprimat în atragerea investitorilor către astfel de proiecte. La urma urmei, dacă luăm în considerare faptul că adesea construcția include și construcția de drumuri, atunci este ușor să ne imaginăm cât de scump costă dezvoltatorul. Unii pur și simplu nu sunt capabili să tragă astfel de proiecte pe scară largă, deși interesul pentru acestea este destul de mare.
Adesea, problema CAT este incapacitatea mai multor dezvoltatori de a fi de acord între ei. Atunci când creează o consolidare, aceștia nu numai că ar primi o combinație a eforturilor lor, dar ar fi, de asemenea, capabili să implementeze un proiect de calitate superioară creat într-un singur stil.
Câteva cuvinte în loc de o concluzie
Desigur, sistemul de dezvoltare integrată a teritoriilor nu a fost încă dezvoltat și va fi îmbunătățit în câteva decenii. Cu toate acestea, viitorul construcțiilor se află în spatele acestor proiecte pe scară largă și promițătoare.