Toată lumea vrea să-și obțină propria locuință, dar astăzi costul său este destul de mare, așa că nu toată lumea își poate permite o astfel de achiziție. O cale de ieșire din această situație este construcția comună. Vă permite să investiți bani în construcția oricărei proprietăți și la finalizarea lucrărilor pentru a obține spațiu de locuit. Dar aici este important să înțelegem că construcția comună are multe nuanțe care ar trebui luate în considerare, deoarece această metodă de achiziție a imobilelor este una dintre cele mai riscante.
Ce este un titular al dobânzii. definiție
Deci, conversația despre construcția comună și caracteristicile acesteia ar trebui să înceapă prin definirea cine sunt deținătorii de acțiuni. Acest termen se referă la o persoană care participă la construcția comună a oricărei proprietăți rezidențiale și primește dreptul de a cumpăra un apartament într-o viitoare casă la un preț redus.
Formarea unei părți deținători de acțiuni începe în etapa înființării fundației pentru viitoarea structură. În unele cazuri, vă puteți alătura construcției într-o etapă ulterioară, dar în acest caz, reducerea la achiziționarea de locuințe va fi mai mică.
Beneficiile construcției comune
Feedback-urile deținătorilor de acțiuni cu privire la acest tip de construcții sunt destul de contradictorii, dar avantajele sale sunt destul de evidente:
- o reducere semnificativă la achiziționarea de locuințe după finalizarea construcției;
- o modalitate bună de a investi bani în imobiliare, având în mâini o sumă relativ mică de capital;
- posibilitatea de a cumpăra un apartament în rate, în care se efectuează plăți în timpul procesului de construcție.
Astfel, dacă nu aveți bani pentru a vă cumpăra propria locuință, atunci participarea la construcția comună va fi o soluție bună.
Cine este parte la contract: drepturi și obligații
Atunci când participă la construcția comună, este necesar să se încheie un acord între proprietarii unităților și compania de construcții. Conform acestui acord, deținătorii de acțiuni sunt obligați să efectueze plăți la timp dacă spațiul de locuit este achiziționat prin rate, precum și să îndeplinească alte obligații prevăzute în document. La rândul său, dezvoltatorul este obligat să finalizeze construcția instalației și să o pună în funcțiune la data convenită.
Relația dintre deținătorii de acțiuni și dezvoltatori este reglementată de lege la nivel federal. În 2004, au fost aduse o serie de modificări și îmbunătățiri, datorită cărora participarea la construcția comună a devenit mai sigură. Motivul pentru aceasta a fost o serie de scandaluri cu profil înalt, când au fost încălcate drepturile deținătorilor de acțiuni.
Ce este DDU
Deci, am decis deja cine sunt deținătorii de interese, așa că acum este timpul să înțelegem puțin despre terminologia construcției comune. Cel mai frecvent termen întâlnit de către deținătorii de acțiuni este DDU. Acesta este un acord de construcție (participare), încheiat între dezvoltator și acționari. Acesta oferă o garanție că drepturile ambelor părți nu vor fi încălcate. Nerespectarea oricărei condiții poate fi motiv de litigii. După cum arată practica, în marea majoritate a litigiilor între deținătorii de acțiuni și dezvoltatori, acestea sunt soluționate în favoarea primului, dar soluționarea problemelor într-o procedură judiciară poate dura câțiva ani.
Esența construcției comune
Informații cuprinzătoare despre acest tip de construcții pot fi obținute în legea „Despre construcția comună”, pe baza căreia trebuie încheiat un acord între deținătorii de acțiuni și dezvoltatori, care să solicite primilor să efectueze plăți în timp util, iar al doilea să finalizeze la timp construcția unității rezidențiale.
Când casa este terminată, fiecare acționar primește un apartament în proprietatea sa. Parametrii locuinței sunt, de asemenea, prescriși în contract, astfel că proprietarul cotei de construcție comună va primi apartamentul pe care și-l dorea inițial.
Drepturile participanților la construcția comună
Știm deja cine sunt deținătorii de acțiuni, așa că acum trebuie să vorbim despre ce drepturi legale au. Drepturile și obligațiile ambelor părți implicate în construcția comună sunt specificate în DDU. Orice nerespectare a unui contract de către una dintre părți oferă un alt motiv pentru a merge în instanță.
După cum arată practica, cauzele majorității situațiilor de conflict sunt următoarele:
- dacă acționarul are documente în mâinile sale care îi asigură dreptul de proprietate asupra imobilului, faptul livrării obiectului nu este înregistrat nicăieri;
- dacă dezvoltatorul nu are timp să livreze obiectul la timp;
- calitatea locuinței nu corespunde informațiilor specificate în contract;
- rezilierea contractului din culpa oricăreia dintre părți.
În cazul în care există o situație de conflict cu o construcție comună, deținătorii de capitaluri proprii pot solicita protecția consumatorului, unde li se va oferi informații detaliate despre situația actuală, precum și să sugereze cum să procedeze cel mai bine.
Acord de gaj: ce este și de ce este nevoie
Dacă achiziționați locuințe în rate, atunci pe lângă DDU va trebui să încheiați un acord de gaj. Aceasta este o cerință a legislației actuale și vă permite să protejați drepturile deținătorilor de acțiuni și dezvoltatorilor. Documentul este pregătit în format electronic, semnat de ambele părți, apoi trimis la înregistrarea de stat. Pentru aceasta, documentul trebuie întocmit la șantier și notatizat.
Când trimiteți contractul de înregistrare de stat, i se anexează un pachet cu următoarele documente:
- O copie notarială a DDU, numărul său și data înregistrării.
- Documentație de proiectare pentru un proiect de construcție cu indicarea locației sale.
- Originalul și o copie certificată a primirii plății taxei de stat.
- Copii ale tuturor documentelor indicate în contractul de securitate.
Oricare dintre părțile implicate în semnarea contractului poate depune documente pentru înregistrare.
Cum să devii participant la construcția comună
Deținătorii de interese ai unei case sau ai oricărei alte proprietăți rezidențiale pentru a lua parte la construcția comună trebuie să efectueze următoarele acțiuni:
- firma de construcții determină amplasarea viitoarei clădiri și achiziționează terenuri pentru construcții;
- deținătorii de acțiuni caută proiecte pentru care sunt implicați acționarii și încheie un acord cu dezvoltatorul pentru participarea la capitaluri proprii;
- dacă locuința este achiziționată în rate, se stabilește un grafic al plăților, se determină valoarea plății și natura plăților;
- o companie de construcții construiește o casă și o transferă în proprietatea deținătorilor de acțiuni.
Aceasta este o procedură standard pe care un acționar de apartament trebuie să o parcurgă pentru a-și achiziționa propria locuință cu o construcție comună.
Monitorizarea și supravegherea transparenței tranzacțiilor
Astăzi, protecția deținătorilor de interese, și anume drepturile lor, este la un nivel foarte ridicat. Dacă acum doar câțiva ani, construcția comună era o afacere destul de riscantă, astăzi poți investi în ea fără nici o teamă să-ți pierzi resursele financiare.
Instalațiile de construcții comune sunt sub supravegherea reprezentărilor regionale și municipale, astfel încât legitimitatea oricărei tranzacții va fi respectată.
Ce să facem deținătorilor de acțiuni înșelați
În ciuda reglementării dure a construcției partajate de către stat, deși deținătorii de acțiuni înșelați sunt departe de a fi rare. Acest lucru se datorează faptului că dezvoltatorii lipsiți de scrupule pot îngheța construcția obiectului sau nu îl pot începe deloc, luând în același timp banii de la deținătorii de interese pe metru pătrat.
Semne de încălcare a deținătorilor de interese
Există un registru separat al deținătorilor de acțiuni fraudate, în care sunt înregistrate toate reclamațiile privind încălcarea drepturilor acționarilor.
Există o mulțime de motive pentru situații de conflict, însă cele mai frecvente sunt:
- pierderea de către firma de construcții a dreptului de a deține terenul pe care se construiește casa;
- lichidarea sau falimentul unei firme de construcții;
- o întârziere în transferul spațiului de locuit către proprietarul său legal cu mai mult de 9 luni;
- dezvoltatorul nu ia legătura, evită întâlnirea în toate modurile posibile sau nu permite acționarului șantierul.
Este important să înțelegem că, la încheierea unui contract cu dezvoltatorul pentru participarea la construcția partajată, acționarul are tot dreptul să controleze progresul lucrărilor la construirea unei case în toate etapele. Dacă din anumite motive i se refuză acest lucru, atunci aceasta este o încălcare gravă a drepturilor sale legale.
Dacă acționarul are chiar cea mai mică suspiciune că societatea de construcții nu își îndeplinește obligațiile, atunci ar trebui să încercați să clarificați situația cât mai curând posibil.
Procedura de soluționare a conflictelor
Dacă există un conflict între deținătorii de interese (Sankt Petersburg sau un alt oraș) și dezvoltator, atunci pentru a-l rezolva trebuie să întreprindeți următoarele acțiuni:
- Contactați o firmă de construcții. Pentru aceasta, se întocmește o cerere scrisă și se trimite la adresa la care este înregistrată compania. Conform legii, dezvoltatorul este obligat să dea un răspuns scris în care să explice motivul întreruperii sau înghețării construcției.
- Dacă nu există niciun răspuns sau dacă bănuiți că compania este un fraudator, trebuie să contactați autoritățile competente care supraveghează construcția comună și instanța.
Dacă dezvoltatorul a depus pentru faliment, atunci trebuie să găsiți informații oficiale care confirmă acest lucru. Sursa verificată este ziarul Kommersant și registrul de stat unificat. Dacă nu se găsesc date oficiale despre faliment, trebuie să vă adresați instanței.
Pentru a judeca cauza, va trebui să pregătiți un pachet cu următoarele documente:
- O copie certificată sau originalul DDU.
- Pașaport al unui cetățean al Federației Ruse.
- Un document privind transferul de bani către dezvoltator.
Dacă instanța îl achită pe dezvoltator, atunci puteți rezolva problema cu ajutorul instanței de arbitraj. Pentru aceasta, o hotărâre judecătorească trebuie să fie anexată la documentele enumerate mai sus.
Examinarea cererilor de la deținătorii de capitaluri proprii privind neîndeplinirea obligațiilor de către dezvoltator durează 20 de zile, după care reclamația este înscrisă într-un singur registru. Există momente în care posesorilor de acțiuni li se refuză înregistrarea reclamațiilor. În acest caz, trebuie să solicitați sfatul unui avocat specializat în această problemă.
Așa cum arată practica, construcția comună este o opțiune excelentă pentru persoanele care nu au imediat întreaga sumă pentru a cumpăra locuințe. Dar, așa cum se poate, înainte de a semna contractul, trebuie să vă familiarizați pe deplin cu acesta, precum și să aflați cine sunt deținătorii de interese pentru a nu ajunge într-o situație neplăcută în viitor.