Metoda fluxului de numerar actualizat este complexă și dificil de calculat. El evaluează obiectul analizat la primirea diferitelor fluxuri de numerar din acesta, modelând caracteristicile primirii acestora.
Cât costă banii viitori?
Metoda de reducere a fluxurilor de numerar – aceasta este reducerea valorii plăților în numerar în viitor până în perioada actuală. Reducerea se bazează pe conceptul de valoare a banilor care scade în timp în economie. În timp, banii își pierd valoarea în comparație cu cea actuală. Ca referință, trebuie să luați momentul actual de calcul și să aduceți toate încasările financiare ulterioare la perioada curentă. Pentru a face acest lucru, aplicați coeficientul utilizat în metoda de actualizare a fluxurilor de numerar. Un exemplu de calcul al acestuia este următorul: k = 1 / (1 + r)eu. În formulă, r denota rata reducerii, simbolizează numărul de timp.
Unde să aplici metoda?
Metoda de reducere a fluxurilor de numerar este utilizată universal. Vă permite să determinați cât este venitul viitor în timpul actual. Fluxurile financiare pot fi volatile, veniturile pot fi înlocuite cu pierderi. Dinamica schimbării nu poate fi întotdeauna prevăzută. Puteți evalua întotdeauna proprietatea în funcție de beneficiile curente pe care le poate aduce mâine.
Este recomandabil să aplicați metoda de reducere a fluxului de numerar dacă:
- există argumente care să creadă că fluxurile financiare vor scădea sau vor crește substanțial în timp;
- subiectul evaluării este suficient pentru a calcula venitul viitor (pozitiv sau negativ);
- fluxurile financiare sunt grav afectate de sezon;
- Obiectul evaluării este un obiect cu un set extins de funcții posibile;
- imobilul evaluat tocmai a fost construit sau pus în funcțiune.
Ce date sunt necesare pentru calcul?
Pentru calculul prin metoda de actualizare a fluxurilor de numerar și aducerea lor la momentul curent, sunt necesare următoarele date:
- Rentabilitate (fluxurile de numerar în sine).
- Condițiile de decontare.
- Rata de reducere.
Acțiuni de algoritm
Luați în considerare algoritmul de calcul al valorii metodei de reducere a fluxurilor de numerar.
Baza pentru calcule este rentabilitatea. Acesta este fluxurile de numerar reale din proprietatea evaluată cu abordarea veniturilor. Metoda de reducere a fluxurilor de numerar ia în considerare fluxul liber net, adică acele finanțe care rămân la dispoziția proprietarului după deducerea tuturor costurilor, inclusiv a investițiilor.
Determinarea perioadei de facturare depinde de cantitatea de date imobiliare. Dacă sunt suficiente și necesare pentru a face prognoze pe termen lung, puteți alege o perioadă mai lungă de timp sau puteți crește precizia prognozei.
În Rusia, perioada medie de prognoză este de treizeci și cinci de ani.
Acest indicator oferă valoarea venitului până în prezent în raport cu valoarea. Pentru a face acest lucru, fluxurile financiare trebuie înmulțite cu rata de actualizare, care este rata stabilită a veniturilor care poate fi așteptată de investitorul care a investit în valoarea întreprinderii.
Metoda de reducere a fluxului de numerar și factorii de influență
La calcularea ratei, se iau în considerare următorii factori de influență:
- rata inflației;
- rentabilitatea asupra obiectelor;
- profit luând în considerare toate riscurile;
- Rata Băncii Centrale;
- procentul băncilor comerciale pentru împrumuturi de fonduri;
- costul mediu al capitalului.
Metoda de aplicare a metodei
Pentru utilizarea adecvată a metodei de actualizare a fluxurilor de numerar în evaluarea unei afaceri, este necesar să acționați după următorul algoritm:
- Alegerea perioadei pentru evaluare. În Rusia, aceasta nu poate depăși treizeci și cinci de ani. Lumea folosește perioade mai lungi de evaluare.
- Determinarea tipului de flux de numerar care este cercetat. De exemplu, se poate descrie amploarea fluxurilor în scădere și în creștere (venituri și pierderi) financiare, descriind situațiile financiare (anii precedenți și anii precedenți) și situația actuală pe piața modernă, luând în considerare erorile. Sunt luate în considerare mai multe tipuri de venituri: venitul total (net din impozitul imobiliar și cheltuielile comerciale); venit total proiectat; venitul operațional net (net de investiții în imobilizări și plăți cu împrumuturi și împrumuturi); fluxuri financiare înainte și după plata taxelor fiscale.
- Calculul inversării sau valorii reziduale a obiectului evaluat după ce venitul a încetat să mai curgă. Reversiunea poate fi determinată aproximativ prin studierea costului acestor obiecte pe piața rusă sau prognozarea situației pieței. Este posibil să se calculeze rata de capitalizare sau venitul anual după sfârșitul perioadei de timp prognozate.
- Calcularea ratei de actualizare. Un moment dificil al acestui calcul este previzionarea corectă a ratei veniturilor viitoare. Există mai mult de zece modalități de a face acest lucru în metoda de reducere a fluxurilor de numerar. Exemple de metode de calcul economic: metodă cumulativă sau adăugare de risc, metode de comparare a investițiilor, metodă de alocare (calcularea procentului de tranzacții în raport cu obiecte similare), monitorizare bazată pe monitorizarea pieței pentru analiza investițiilor imobiliare, în care rata este obținută prin compararea indicatorilor sumari.
- Aplicarea metodei de actualizare a fluxurilor de numerar conform indicatorilor inițiali calculați. Pentru calcul, se utilizează următoarea formulă: DDP = ∑Nt = 1DP / (1+ Sd)Tunde DDP - fluxuri de numerar reduse; DP - flux de numerar în perioada de timp selectată (t); SD - rata veniturilor viitoare; t este perioada de prognoză a timpului; N este numărul de perioade prognozate pentru fluxurile de numerar viitoare.
Metode de reducere
În realitate, specialiștii utilizează următoarele metode pentru a calcula rata venitului:
- construcție cumulativă;
- compararea investițiilor alternative;
- alocarea dobânzii;
- monitorizarea pieței
Cel mai popular mod în Rusia
Metoda de construcție cumulativă se bazează pe faptul că rata reducerii este o funcție riscantă. Se ia ca o combinație a tuturor riscurilor care sunt posibile pentru fiecare proprietate separat. Rata este egală cu suma ratei fără risc și a primei de risc. Ultima componentă este calculată prin însumarea valorilor factorilor disponibili pentru proprietatea analizată.
Specialiștii din Rusia calculează de obicei rata reducerii prin construcții cumulate. Acest lucru se datorează simplității calculării ratei de rentabilitate a acestei metode în condițiile actuale ale pieței imobiliare interne.
Comparați și încheiați
Metoda de investiții diverse, sau mai degrabă compararea lor, este utilizată, de regulă, în calculul valorii viitoare a bunurilor imobiliare. Fie rata de rentabilitate declarată de investitor poate fi luată ca rata de rentabilitate, atunci rata este stabilită de către sponsor, sau rata de rentabilitate preconizată a altor proiecte sau instrumente similare înțelese de oamenii care investesc bani.
Evidențiați principalul
Metoda de alocare este utilizată atunci când rata rentabilității este calculată ca rată a dobânzii. Este considerat pe baza informațiilor despre tranzacții similare cu obiecte de pe piața imobiliară. Această metodă consumă mult timp și este complicată. Mecanismul de calcul este:
- în construirea ipotezelor despre amploarea veniturilor viitoare;
- compararea fluxurilor de finanțare viitoare cu investițiile inițiale (costul de achiziție).
În acest caz, formula va fi calculată în funcție de cantitatea de informații inițiale și mărimea drepturilor declarate ale cumpărătorului. Rata de rentabilitate, spre deosebire de raportul dintre investițiile inițiale, nu poate fi alocată direct din datele despre vânzare. Nu există nicio modalitate de a-l calcula fără a evidenția și analiza ipotezele cumpărătorului cu privire la oportunitățile financiare viitoare.
Cea mai convenabilă opțiune pentru calcularea ratei de actualizare prin metoda de alocare, cu condiția să existe o anchetă a investitorului (sponsor) și clarificări:
- ce procent a fost utilizat pentru determinarea valorii inițiale de vânzare;
- cum au fost prezise finanțele viitoare.
Dacă evaluatorul a obținut toate datele de care are nevoie, atunci poate calcula rata internă de rentabilitate a unui obiect similar. El se va baza pe cifra obținută pentru determinarea ratei de rentabilitate a altor tranzacții. Merită să ne amintim că fiecare obiect este unic, inimitabil și are propriile sale caracteristici financiare. Deși, cu anumite abateri (inexactități), este posibilă obținerea ratei de actualizare prin metoda de alocare, care va corespunde dezvoltării generale așteptate în viitor. Cu toate acestea, trebuie să știți că astfel de tranzacții ar trebui să fie selectate cele pentru vânzarea de obiecte similare cu originalul, a căror utilizare existentă este cea mai eficientă.
Progresul calculului în funcție de metoda de alocare în pași:
- modelarea unui obiect similar într-o anumită perioadă de timp, în funcție de scenariul utilizării cât mai eficiente a tuturor fluxurilor financiare disponibile;
- calculul ratei de rentabilitate a investițiilor pentru obiectul de calcul;
- analiza rezultatelor prin orice metodă statistică sau expertă pentru a aduce caracteristicile existente ale analizei în proprietatea estimată.
Evaluează piața
Metoda de monitorizare se bazează pe următoarele date:
- analiza constantă a situației pieței;
- urmărirea indicatorilor de tranzacție a investițiilor în imobiliare.
Informațiile analizate ar trebui să fie generalizate în diferite sectoare ale pieței și acoperite în mod regulat. Datele oferă îndrumări pentru evaluatori. Acestea vă permit să efectuați o analiză comparativă a indicatorilor calculați cu cei existenți, pentru a verifica veridicitatea diferitelor abateri de corecție. Dacă trebuie să țineți cont de efectul riscului asupra ratei de actualizare, modificările instantanee ar trebui să fie modificate la rata de rentabilitate la evaluarea obiectelor imobile. Dacă venitul constă din două sau mai multe surse, dintre care una poate fi considerată garantată și fiabilă, atunci i se aplică o rată de venit, iar alte surse sunt actualizate la o rată mai mare. De exemplu, mărimea primelor sub formă de procente este stabilită pe volumul de afaceri al chiriașului și este o variabilă care variază în timp, în funcție de factorii sezonieri. Această tehnică ajută la luarea în considerare a gradului de risc la realizarea unui profit dintr-o proprietate într-o singură formă. Prin analogie, este posibil să se țină seama de diferitele grade de risc de a genera venituri din proprietate pe perioade de timp.