Multe persoane au proprietăți imobiliare nerezidențiale diferite care nu sunt utilizate în niciun scop. Cea mai bună opțiune este închirierea lor, deoarece în astfel de condiții se oferă un venit constant și mare. Pentru aceasta, proprietarul poate acționa ca un întreprinzător individual, un antreprenor individual sau un proprietar de afaceri. Procedura de închiriere de spații nerezidențiale ar trebui să fie efectuată în mod competent, pentru care se depun licitații oficiale cu chiriași. Este luată în considerare necesitatea plății impozitelor pe veniturile primite.
Reguli pentru furnizarea de obiecte de închiriat
Mulți proprietari folosesc acest tip de activitate. Leasingul de spații nerezidențiale vă permite să obțineți un venit pasiv ridicat. În acest caz, locatorul poate fi:
- o persoană care este proprietarul direct al proprietății, prin urmare, el trebuie să aibă documente oficiale pentru această proprietate;
- Un antreprenor individual înregistrat în mod special la Serviciul Fiscal Federal pentru desfășurarea acestei activități, în plus, este de obicei ales de către angajatorii STS, PSN sau UTII să plătească impozite, întrucât folosind modurile simplificate nu va fi dificil să calculeze și să plătească impozitul, precum și să depună o declarație;
- o companie reprezentată de o persoană juridică, iar întreprinderile pot, la fel ca întreprinzătorii individuali, să utilizeze sisteme simplificate de calcul fiscal.
La întocmirea unui contract de către oricare dintre proprietarii de mai sus, se iau în considerare diverse nuanțe. Dacă închirierea de spații nerezidențiale se realizează fără a formaliza și înregistra venituri la Serviciul Fiscal Federal, aceasta este o activitate ilegală pentru care proprietarii spațiilor sunt responsabili.
Reguli pentru închirierea obiectelor de către persoane fizice
Cetățenii privați pot deține proprietăți imobiliare diferite. Sunt utilizate în diverse scopuri, cum ar fi:
- crearea de birouri;
- organizarea depozitelor;
- formarea unei întreprinderi de producție;
- crearea de magazine.
Un cetățean poate acționa ca parte la un contract de închiriere. Oamenii ar trebui să fie proprietarii direcți ai obiectelor, astfel încât li se cere să aibă documentele de titlu relevante și un extras din USRN. Caracteristicile închirierii de către o persoană a spațiilor nerezidențiale includ următoarele:
- Cetățenii trebuie să facă o înregistrare în Rosreestr în avans că spațiile existente nu sunt rezidențiale, cu parametri tehnici și cadastrali suplimentari care trebuie indicați;
- dacă spațiile nu sunt înregistrate la cadastru sau nu sunt luate în considerare, atunci nu este permisă transferul oficial pentru a fi utilizat altor persoane;
- punerea în posesie a bunurilor către companii sau alți cetățeni este o tranzacție de proprietate, prin urmare, fără a eșua, încheie un contract civil cu proprietarul;
- Pentru ca documentația să poată fi oficializată oficial și competent, acordul se întocmește exclusiv în scris, după care este certificat de un notar și înregistrat la Rosreestr.
Adesea, un acord este întocmit pentru o perioadă care nu depășește un an. În asemenea condiții, nu este necesară înregistrarea documentului la Serviciul Federal de Înregistrare.
Ce documente sunt necesare unei persoane pentru a încheia o tranzacție?
Dacă arendarea de către o persoană fizică a unor spații nerezidențiale, cetățeanul trebuie să pregătească în prealabil anumite documentații. Include astfel de lucrări:
- pașaport al cetățeanului care deține spațiul;
- certificatul de proprietate, care poate fi înlocuit cu un nou extras din USRN, care indică proprietarul direct al obiectului;
- pașaport tehnic;
- alte documente tehnice emise proprietarului de către angajații ITI;
- extras din Rosreestr, confirmând faptul că instalația nu are nicio restricție reprezentată de arest, cauțiune sau alte restricții.
Este permis să se implice un reprezentant în tranzacție, dar el trebuie să aibă o împuternicire notarială.
Impozitele sunt plătite de persoane fizice?
Destul de des, cetățenii care dețin proprietăți imobiliare folosesc acest tip de activitate pentru a câștiga bani. Închirierea de spații nerezidențiale aduce oamenilor un venit pasiv destul de important.
Dacă înregistrarea contractului se realizează în Rosreestr, atunci informațiile de la această instituție sunt trimise la cea mai apropiată sucursală a Serviciului Fiscal Federal pentru a ține cont de veniturile cetățenilor. Prin urmare, închirierea de fizice. spații nerezidențiale necesită calcularea și plata impozitului pe venit.
Pentru aceasta, este necesar să depuneți anual Serviciului Fiscal Federal o declarație 3-NDFL, care indică toate veniturile cetățenilor din închirierea proprietății. În plus, acest document oferă dimensiunea corectă a impozitului pe veniturile personale. Prin urmare, 13% vor trebui plătite din sumele primite. Datorită unei sarcini fiscale atât de mari, cetățenii preferă adesea să înregistreze un IP sau să deschidă o companie pentru a reduce semnificativ valoarea taxei, întrucât atunci când utilizează regimuri simplificate, valoarea impozitului poate fi redusă la 6% din totalul veniturilor.
Nuanțe pentru IE
Mulți cetățeni care sunt proprietari de bunuri imobiliare, pe care preferă să le închirieze, deschid IP special pentru aceste scopuri. În acest caz, pot utiliza moduri simplificate atunci când calculează valoarea taxei. Leasingul de spații nerezidențiale către PI are loc ținând cont de nuanțele:
- încheierea contractului cu chiriașii este înregistrată oficial printr-un acord oficial, care stabilește durata contractului, caracteristicile proprietății, prețul de închiriere și alte caracteristici importante;
- dacă termenul acordului depășește un an, atunci contractul este înregistrat la Registrul Federal;
- Impozitele IP sunt cu siguranță plătite pentru veniturile primite, pentru care antreprenorul poate alege sistemul de brevet, STS sau UTII;
- transferul direct de fonduri ar trebui înregistrat, pentru care se întocmesc încasări, dar cel mai adesea se transferă bani într-un cont curent, astfel încât să puteți dovedi primirea de bani folosind extrasele bancare.
Prin utilizarea unor sisteme fiscale simplificate, cetățenii sunt capabili să evite plata unei taxe semnificative. Cel mai adesea, atunci când închiriați spații nerezidențiale, SP-urile aleg UTII, deoarece atunci când utilizați această taxă, aceeași sumă este plătită trimestrial. Taxa în acest caz depinde de dimensiunea spațiului, deci prețul de închiriere nu îl afectează.
Asigurați-vă că închiriați oficial IP-ul spațiilor nerezidențiale. Impozitarea depinde de regimul ales, dar este important nu numai să calculăm și să plătească impozitele în timp util, ci și să pregătească declarațiile necesare angajaților Serviciului Fiscal Federal.
Ce documente sunt necesare de la SP?
Dacă proprietarul imobilului nerezidențial este antreprenor, atunci pentru a încheia un contract cu un locatar, trebuie să fie pregătite următoarele documente:
- certificatul de înregistrare și înregistrare;
- pașaport al unui cetățean;
- documente de titlu pentru proprietate;
- documente tehnice privind instalația.
Un contract întocmit corect este transferat în toate mijloacele Serviciului Fiscal Federal împreună cu declarația, deoarece servește ca confirmare a desfășurării unei activități specifice.
Specificul închirierii de spații de către companii
Adesea, diverse obiecte nerezidențiale nu aparțin persoanelor private, ci întreprinderilor. Deseori, întreprinderile iau decizia de a închiria spații nerezidențiale. Procedura în acest caz are următoarele caracteristici:
- compania nu poate fi proprietarul obiectului, deoarece poate acționa ca intermediar;
- se întocmește un contract civil cu chiriași, la care se anexează documentație diferită de companie;
- organizația cu venitul încasat trebuie să plătească impozitul calculat pe baza regimului fiscal aplicabil, iar companiile pot combina mai multe sisteme simultan pentru a economisi bani din taxe.
Dacă compania nu este proprietarul direct al obiectului, atunci îl poate subloca. În asemenea condiții, este necesar să obțineți permisiunea pentru această activitate de la proprietar.
Ce documente sunt necesare de la companie?
Dacă societatea acționează ca locator, atunci pentru pregătirea contractului, este obligată să pregătească documentația pentru companie:
- certificat din registru;
- documentația constitutivă a întreprinderii;
- documente de titlu asupra obiectului care confirmă faptul că compania are cu adevărat drepturi de a închiria acest spațiu;
- dacă obiectul este subînchiriat, compania trebuie să aibă permisiunea proprietarului pentru astfel de activități;
- fondatorul, care este proprietarul afacerii, poate întocmi o împuternicire pentru angajatul său, în urma căreia are autoritatea corespunzătoare pentru a efectua tranzacția.
Cel mai adesea, firmele cu zone semnificative le închiriază pentru că nu le folosesc independent pentru niciun scop. Leasingul de spații nerezidențiale oferă un venit pasiv semnificativ, prin urmare, multe firme recurg la această metodă de a câștiga bani. La întocmirea unui acord cu o companie, cu siguranță ar trebui să îl înregistrați la Rosreestr.
Închirierea instalațiilor de către municipalitate
Administrația oricărui oraș deține multe obiecte imobiliare diferite, care pot fi rezidențiale sau nerezidențiale. În acest caz, autoritățile orașului pot decide cu privire la necesitatea închirierii acestor obiecte către utilizatorii direcționali. Fondurile primite în urma acestor activități vor fi direcționate către bugetul local.
În astfel de condiții, este necesar să se respecte ordinea corectă de livrare a obiectelor. Pentru aceasta, nuanțele sunt luate în considerare:
- licitația oficială este cu siguranță organizată pentru a determina chiriașul;
- un contract de închiriere este încheiat cu ofertantul care oferă cea mai mare chirie;
- licitațiile sunt sub formă de licitație și pot participa la aceasta persoane, persoane fizice sau organizații;
- Pentru a participa la licitație, trebuie să depuneți o cerere specială pe site-ul web al administrației regionale;
- numai după înregistrare, toți participanții sunt invitați la licitație;
- Toți solicitanții plătesc un depozit de garanție reprezentat de o taxă de intrare și, de obicei, este de 10% din valoarea proprietății;
- prețul închirierii se calculează în funcție de prețul cadastral al imobilelor;
- dacă o cerere este depusă de un singur ofertant, atunci licitația nu este deținută, astfel încât solicitantul întocmește un contract de închiriere fără licitație.
Administrația poate oferi posibilitatea de a emite un contract pe o perioadă lungă de peste 10 ani.
Reguli pentru întocmirea unui contract
Indiferent de cine este proprietarul, este important să se întocmească în mod corect un contract de închiriere. Cu ajutorul său se realizează o înregistrare competentă a unei tranzacții de proprietăți. Contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale trebuie să conțină următoarele informații:
- indicați locul și data compilării sale;
- părțile implicate în tranzacție sunt înregistrate;
- dacă participanții sunt persoane fizice, atunci F. I. O., datele nașterii și informațiile din pașapoarte sunt înregistrate;
- dacă locatarul sau locatorul este o companie, atunci sunt indicate detaliile acestuia;
- Caracteristicile tehnice ale proprietății, precum și adresa locației sale;
- listează condițiile pe baza cărora pot fi utilizate imobiliare;
- Termenul de închiriere și costul sunt indicate;
- este permis să includă o clauză pe baza căreia, în viitor, chiriașul va avea posibilitatea să cumpere proprietăți;
- drepturile și obligațiile fiecărui participant la tranzacție sunt date;
- răspunderea părților este indicată, deoarece, dacă din diferite motive, încalcă clauzele contractului, li se vor aplica sancțiuni diferite sau alte măsuri de influență;
- condițiile sunt date pe baza cărora un contract poate fi reziliat înainte de termen;
- listează situațiile când trebuie să mergeți în instanță pentru a rezolva diverse probleme de conflict;
- sunt introduse diferite circumstanțe de forță majoră în care participanții la tranzacție trebuie să se comporte într-un mod specific.
Această documentație nu este obligată să fie certificată de un notar. Cu ajutorul acestui document oficial, procedura de închiriere a spațiilor rezidențiale și nerezidențiale este reglementată. Documentația este întocmită în trei exemplare, întrucât unul rămâne la locator, al doilea este transferat către locatar, iar al treilea este folosit pentru înregistrare la Registrul Federal. Contractul intră în vigoare numai după înregistrare. Este permisă, dacă există un acord între părți, prelungirea contractului. Un contract de eșantion este prezentat mai jos.
Reguli pentru întocmirea actului de acceptare
De îndată ce se întocmește un acord, pe baza căruia spațiile nerezidențiale sunt închiriate de către un antreprenor individual, o persoană privată sau o companie, este obligat să transfere obiectul către locatar.
Transferul se realizează direct în termenul specificat în contract. Pentru aceasta, este recomandabil să se întocmească un act de recepție și transmitere. Un document este format în prezența terților care confirmă faptul că părțile la tranzacție sunt conștiincioase și competente.
Documentul listează toți parametrii proprietății existente, care includ:
- starea pardoselilor și a pardoselilor;
- disponibilitatea corpurilor sanitare;
- locația și caracteristicile tehnice ale comunicațiilor.
Dacă camera are mobilier, atunci trebuie listată și indicați, de asemenea, în ce stare se află.
Ce regimuri fiscale sunt utilizate de locator?
Proprietarii care închiriază bunuri imobiliare primesc un anumit venit din acest proces, din care se impune plata. Persoanele fizice plătesc 13% din totalul veniturilor. Din cauza unei sarcini fiscale atât de mari, proprietarii preferă să deschidă un antreprenor sau o companie individuală. Pentru calcule, se pot selecta diferite regimuri fiscale:
- USN. În cadrul acestui regim, se plătește 6% din totalul încasărilor în numerar sau 15% din profitul net. Autoritățile locale pot crește ratele pentru imobiliare birou sau cu amănuntul. Baza de impozitare este venitul pentru un an de muncă sau profit din activități. Pentru întreprinderile mici, unele regiuni introduc stimulente. În plus, datorită transferurilor fiscale, suma plătită de antreprenori pentru ei înșiși PF și alte fonduri este redusă.
- Brevet de închiriere de spații nerezidențiale. Un astfel de sistem fiscal este considerat cel mai benefic pentru mulți antreprenori. Se poate aplica doar brevet IP. Închirierea unui spațiu nerezidențial în astfel de condiții nu necesită pregătirea și depunerea diferitelor rapoarte către Serviciul Fiscal Federal. Prin urmare, este suficient să achiziționați inițial un brevet pentru un preț optim pentru o anumită perioadă de timp. Acestea pot achiziționa brevet IP pentru diferite perioade. Închirierea unui spațiu nerezidențial folosind acest mod este considerat un proces profitabil.
- OCHO. Rar este ales acest sistem pentru închirierea de proprietăți, deoarece trebuie să plătiți o sumă mare de impozite și să faceți contabilitate. De obicei, acest mod este folosit de firmele care nu doresc să combine mai multe sisteme.
- UTII. Închirierea spațiilor nerezidențiale în acest mod este de obicei aleasă numai dacă există un obiect de dimensiuni mici. Dacă camera are o suprafață semnificativă, atunci este mai indicat să alegeți un sistem fiscal simplificat sau un brevet. La calcularea UTII, se ține cont de indicatorul fizic reprezentat de zona imobiliară.Prin urmare, este optim să alegeți acest mod dacă dimensiunea obiectului nu depășește 30 de metri pătrați. m.
Alegerea unui sistem specific depinde de chiriașii imediați. Unele firme și întreprinzători individuali preferă să combine mai multe regimuri, ceea ce face posibilă reducerea sarcinii fiscale.
concluzie
Închirierea de diverse spații nerezidențiale pentru închiriere este considerată un proces profitabil. Poate fi realizat de persoane fizice, antreprenori individuali sau companii. Este posibil ca firmele să nu fie deloc proprietarii de obiecte, de aceea acționează doar ca intermediari.
Procedura de furnizare a bunurilor imobiliare pentru închiriere implică executarea competentă a tranzacției, în acest scop, un contract oficial este întocmit între participanți, înregistrat la Rosreestr.