Antreprenorii din vremea noastră traduc în mod activ spațiile rezidențiale ale unei clădiri de apartamente în nerezidențiale. Piața acestor imobiliare, potrivită pentru afaceri neproductive, este destul de tânără. Are doar aproximativ 15 ani, dar este dinamic și plin de viață.
Acest articol explică natura și detaliile procedurii pentru ca o locuință să dobândească statutul de spații nerezidențiale.
Beneficiile traducerii
Locuința schimbată de stare costă mult mai puțin decât închirierea unui birou finalizat. În Moscova, în apropierea stațiilor de metrou, chiriașii plătesc 250.000 de ruble pe lună pentru un fost apartament cu două camere. Un antreprenor care echipează un spațiu nerezidențial într-o clădire de apartamente este mult mai profitabil decât o persoană care a achiziționat imobiliare comerciale. Prețul acestuia din urmă la Moscova, în funcție de anunțurile actuale, variază de la 350 de mii de ruble la 700 de mii de ruble pe metru pătrat.
Prin echiparea spațiilor nerezidențiale într-o clădire de apartamente, antreprenorii investesc cu înțelepciune în mijloace fixe: mini-piețe, diverse birouri, etc. Astfel, infrastructura urbană a întreprinderilor mici este semnificativ dezvoltată.
Creșterea fondului nerezidențial datorită locuințelor implică o variabilitate semnificativă în locația birourilor și magazinelor. Camera ideală pentru acest lucru într-o clădire de apartamente este un apartament situat la primul etaj al unei străzi aglomerate într-un pasaj.
Favorabil este amplasarea în apropierea infrastructurii metroului, a stațiilor de transport în comun, a diferitelor instituții. Prețul apartamentelor de la parterul de lângă stații de metrou, etc., dublează uneori costul etajelor pentru locuințe mai mare. În zone rezidențiale, dimpotrivă: prețul primului nivel este cu 10% mai mic.
Unii antreprenori se transformă pentru a închiria în continuare spațiile rezidențiale rezultate. Este profitabil. Judecă-te: pentru închirierea unui apartament cu două camere din Moscova, proprietarul său primește 40-50 de mii de ruble pe lună, iar pentru echivalentul spațiilor nerezidențiale este de 5-6 ori mai mult.
Condiții pentru un transfer de succes
Uneori este imposibil inițial să transferați un apartament într-un spațiu nerezidențial. Persoana care o implementează trebuie să respecte condițiile pentru o tranzacție de succes prevăzută de Codul locativ al Federației Ruse (articolul 22):
- Locația preferată a apartamentului este la parter. Dacă este mai mare, apartamentele rezidențiale nu ar trebui să fie mai mici decât acesta.
- Locuitorii descărcați din ea.
- Starea casei nu este recunoscută ca fiind de urgență.
- Viitorul proprietar de spații nerezidențiale dintr-o clădire de apartamente a obținut acordul vecinilor. (Acest moment subiectiv trebuie luat în considerare, de multe ori devine fatal pentru antreprenori).
- Există o oportunitate arhitecturală de a dota o intrare separată.
- Reabilitare posibilă a spațiilor nerezidențiale într-o clădire de apartamente.
- Apartamentul nu este retras din fondul locativ pentru producția deschisă, o baie, o toaletă publică, curățare la uscat, o înmormântare, un centru de recepție pentru bucate, alte facilități care nu sunt prevăzute în clădirile rezidențiale de către SNIP.
Dacă gazul a fost furnizat în camera de zi, acesta va trebui să fie evacuat. Cadrul de reglementare actual este interzis să utilizeze aparate pe gaz într-un spațiu nerezidențial. Un avantaj semnificativ pentru viitorul magazin va fi prezența unui subsol într-o clădire rezidențială. Poate fi atașat la apartamentul convertit legal sub forma unui depozit.
Bariere în traducere
Reamintim „blocajele” întâlnite în dotarea spațiilor nerezidențiale într-o clădire de apartamente.Majoritatea acestora sunt asociate cu dificultăți în realizarea unei intrări suplimentare izolate. Aceasta din urmă este necesară pentru deznodământul logistic al rutei zilnice a circulației rezidenților la intrare cu fluxuri de clienți sau clienți.
Legislația privind locuințele din Rusia prevede norme și reguli de urbanism obligatorii, care trebuie să respecte spațiile nerezidențiale introduse în clădirea de apartamente. Proprietatea de natură comună a rezidenților are o protecție legală separată, de care întreprinzătorul trebuie să țină cont și de acesta.
Transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale (denumit în continuare Transfer) este inacceptabil:
- în cazul compatibilității accesului la acesta cu accesul altor rezidenți la spațiile lor rezidențiale;
- dacă este imposibil să ai o intrare separată în ea;
- dacă potențialele spații nerezidențiale dintr-o clădire de apartamente fac parte din spațiile rezidențiale;
- dacă este utilizat ca loc de reședință permanentă a proprietarului sau a oricărui alt cetățean;
- dacă vreo persoană are dreptul la sediu.
Respect pentru rezidenți
Antreprenorul, atunci când transferă spații rezidențiale în spații nerezidențiale, obține acordul scris al chiriașilor în următoarele cazuri:
- Reequiparea structurilor de garduri.
- Cursuri în dotarea intrării într-o parte a teritoriului.
- Aranjament de panouri (publicitate).
Aceste consimțământ sunt întocmite prin procesul-verbal al ședinței proprietarilor partajați, în timp ce nuanțele sunt posibile. Destul de calm, rezidenții reacționează la deschiderea unei farmacii sau a unui centru pentru dezvoltarea copiilor în casa lor. Sunt relativ toleranți în cazul echipării unui magazin acolo. Dar aranjamentul de la parterul barului se va întâmpla cu rezistența lor serioasă. Consiliul rezidenților unei case are dreptul de a stabili tarife pentru utilitățile care sunt de cinci ori mai mari decât taxele rezidenților pentru servicii similare unei întreprinderi „care nu sunt preferate”.
Pentru a-și potoli vecinii, antreprenorii trebuie să-și asume sarcinile sociale: amenajarea peisagistică sau ascensoarele. Un fapt notabil este cunoscut: una dintre companiile stomatologice care utilizează mai multe apartamente la parter pentru a rezolva conflictul, a stabilit o reducere de 20% la serviciile sale pentru locuitorii casei.
Documente pentru traducere
Conform Codului Locuințelor, transferul se face prin aprobarea administrației locale. Proprietarul unui spațiu nerezidențial dintr-o clădire de apartamente sau autorizat de acesta prevede examinarea de către autoritățile locale a unui pachet de documente:
- Declarație de transfer.
- Certificatul de înregistrare al camerei.
- Documente legale - originale sau copii notariale ale acestora.
- Planul casei în care se află spațiul tradus.
- Un proiect pentru reamenajarea sau reconstrucția spațiilor transferate, dacă este necesar.
Despre aprobarea proiectului
Proiectul trebuie să fie coordonat cu anumite servicii, inclusiv departamentale: Rospotrebnadzor, guvernul orașului, departamentul de arhitectură (departamentul), supravegherea Ministerului Situațiilor de Urgență, compania de management.
Acesta ar trebui să ofere nu numai o intrare separată, ci și reechipare internă, reamenajarea fostului apartament de birou, lucrări de reconstrucție, echipamente de fațadă. În acest caz, îngustarea conductelor de ventilație nu este permisă.
Procedura de revizuire
După ce au primit documente de la antreprenor, administrațiile locale le iau în considerare într-o lună și jumătate, hotărând dacă vor aproba transferul sau îl vor refuza. Decizia luată este trimisă antreprenorului în termen de trei zile.
Este baza legală a transferului dacă nu este necesară reamenajarea spațiilor nerezidențiale într-o clădire cu mai multe apartamente. În caz contrar, soluția vă permite să schimbați designul în funcție de proiect.
Implementarea reamenajării este confirmată de un act semnat de comitetul de acceptare din partea organismului de autoguvernare. Acest act va sta la baza Traducerii pentru un antreprenor care schimbă designul.
Despre refuz
Autoritățile locale emit refuzul unui Transfer în următoarele cazuri:
- Nerespectarea de către antreprenor a listei de documente solicitate.
- Încălcarea condițiilor esențiale ale traducerii.
- Abaterea semnificativă a lucrărilor efective de la parametrii proiectului aprobat și documentația convenită.
- Incoerențele proiectului de lege.
- Lipsa unui protocol al adunării generale a locuitorilor casei.
- Nerespectarea parametrilor proiectului aprobat și a documentației convenite.
Decizia privind refuzul trebuie să fie justificată și detaliată pentru a indica standardele de traducere specifice încălcate. Solicitantul îl primește sau îi este trimis prin poștă în termen de trei zile. Un antreprenor are dreptul de a o contesta în instanță în termen de trei luni.
Un permis deja emis poate fi anulat atunci când vecinii-rezidenții apelează la instanță sau la autoritățile locale cu o plângere.
Despre facturile de utilitati
Antreprenorul plătește pentru spații nerezidențiale într-o utilitate a clădirilor de apartamente la tarifele prevăzute pentru persoanele juridice. În același timp, el are dreptul să încheie un acord cu societatea de administrare sau să încheie acorduri pentru servicii publice cu întreprinderi furnizoare de resurse și să plătească pentru acestea.
În formulă, atunci când se calculează cantitatea de facturi la utilități la domiciliu, ar trebui să se utilizeze suprafața totală a tuturor spațiilor sale (atât rezidențiale, cât și nerezidențiale). Totalul nu include zone comune.
Eroarea apare dacă casa este echipată cu contoare de casă comune pentru un anumit serviciu și numai apartamentele sunt listate ca utilizatori. În același timp, proprietarii de spații nerezidențiale schimbă în mod nejustificat povara asupra rezidenților. Locuințele rezidențiale și nerezidențiale dintr-o clădire de apartamente ar trebui să fie luate în considerare în mod adecvat de către întreprinderile furnizoare de resurse și companiile de administrare.
Casă din rezidențial - în nerezidențiale
Dacă o întreprindere mică nu transferă nimic altceva decât apartamente de la locuințe la nerezidențiale, atunci pentru întreprinderile mari și mijlocii nu este de mirare că operațiuni la scară mai mare. De exemplu, transferul unei clădiri de apartamente într-un spațiu nerezidențial.
Creșterea afacerilor este înaintea ritmului construcțiilor nerezidențiale, adesea lipsind centrele de birouri existente. În acest caz, clădirile rezidențiale se transformă în ele. Această procedură este descrisă la art. 22-24 din Codul locativ al Federației Ruse.
Pentru transfer, antreprenorul contactează administrația locală sau MFC cu un pachet de documente, inclusiv:
- Cerere de transfer.
- Documente care dovedesc proprietatea.
- Planul casei.
- Proiect dacă este nevoie de reamenajare.
În termen de o lună și jumătate, iau o decizie cu privire la documente. Cu toate acestea, acest transfer nu este posibil din punct de vedere legal dacă casa este construită pe un loc alocat pentru construcția de locuințe individuale.
Operațiuni cu imobiliare nerezidențiale
Un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale într-o clădire de apartamente sau un acord privind vânzarea și cumpărarea acestuia - astfel de documente legalizează operațiunile de bază cu imobiliare nerezidențiale. La închiriere, părțile trebuie să stabilească contractual următoarele condiții ale tranzacției:
- Indicați clar obiectul care este închiriat.
- Determinați suma chirii și procedura de indexare a acesteia.
- Pentru a stabili mecanismul plăților de depreciere.
- Procedura de restaurare a bunurilor închiriate.
- Stabiliți termenii răscumpărării sale.
Veniturile din apartamentele de la parter după transferul lor în imobiliare nerezidențiale cresc semnificativ. Cu toate acestea, potrivit celor mai recente documente ale Ministerului Finanțelor, costurile antreprenorilor pot crește, de asemenea, brusc. De exemplu, se presupune că aceeași taxă pe proprietate este calculată pe baza valorii cadastrale. Judecând după planurile autorității financiare supreme, cota de impozit pe clădirile nerezidențiale va depăși de cinci ori rata pe rezidențiale.
concluzie
Un antreprenor care transformă un apartament la parter într-o clădire nerezidențială dintr-o clădire de apartamente riscă să suporte cheltuieli financiare nejustificate din cauza unui posibil refuz al administrațiilor locale.Cu toate acestea, jocul este în valoare de lumânare: în final, el primește active fixe la un preț de chilipir, de multe ori mai mic decât cumpărând imobiliare comerciale.
Cu toate acestea, o astfel de procedură durează aproximativ șase luni în timp, care inevitabil suportă costuri imputate. De asemenea, ascunde posibile capcanele: circumstanțe ascunse de interzicere, reacție inadecvată a vecinilor. Având în vedere cele de mai sus, antreprenorii practică aplicarea pentru serviciile de traducere la firme de avocatură specializate.