Apartamentele comunale se găsesc încă deseori în orașele rusești. Cetățenii care locuiesc în camere separate pot fi chiriași pe baza unui contract de închiriere socială și pot fi, de asemenea, proprietari direcți ai imobilelor. În ultimul caz, este deseori necesară vânzarea unei camere într-un apartament comunal. Acest proces este plin de multe dificultăți, deoarece toți ceilalți chiriași au un drept preventiv de cumpărare. Prin urmare, este posibilă vânzarea locuințelor către persoane neautorizate numai după refuzul altor proprietari de a achiziționa o cameră.
Cum se confirmă proprietatea?
Pentru vânzarea oricărei proprietăți, vânzătorul trebuie să dețină proprietatea asupra acestei proprietăți. Acesta este confirmat doar prin documente oficiale, prin urmare, este necesar un certificat de proprietate sau un extras din USRN care conține informații despre proprietarul camerei.
Documentele trebuie să indice în mod necesar că un anumit cetățean este proprietarul doar unei părți din spații. Dimensiunea camerei este prescrisă, iar camera trebuie repartizată în apartament.
Reglementarea legislativă
Proprietarii de camere dintr-un apartament comunal ar trebui să-și vândă proprietatea numai sub rezerva numeroaselor cerințe ale legii. În caz contrar, tranzacția poate fi contestată de vecini. Prin urmare, atunci când se implementează acest proces, se ține cont de conținutul HA și FA.
Pe baza acestor reglementări, se stabilește cine are dreptul de preemisiune de a achiziționa o cameră, precum și ce cerințe trebuie să respecte acordul întocmit.
Pe ecranul LCD, obligația proprietarului este de a notifica decizia tuturor celorlalți rezidenți ai apartamentului.
Nuanțe de vânzare către vecini
Cel mai adesea, o cameră este vândută într-un apartament comunal vecinilor. Ei au dreptul de preempțiune de a achiziționa această proprietate. Caracteristicile acestui proces includ:
- inițial, proprietarul camerei trebuie să anunțe toți vecinii că intenționează să vândă proprietatea;
- în plus, nu se pot efectua tranzacții în termen de 30 de zile, deoarece această perioadă este acordată vecinilor pentru a decide cu privire la achiziția acestui obiect;
- consimțământul sau refuzul este în scris.
Dacă vreun vecin dorește să cumpere o cameră, atunci cu el se întocmește un contract standard de vânzare. Prețul este determinat de vânzătorul direct.
Cum să vinzi o cameră persoanelor neautorizate?
Vânzarea unei camere într-un apartament comunal către străini este un proces destul de complicat, deoarece proprietarii de case trebuie să se confrunte adesea cu faptul că vecinii prezintă diverse obstacole în calea tranzacției. Nuanțele procedurii includ:
- inițial trebuia să primească de la toți vecinii un refuz de a cumpăra o cameră;
- locuințele sunt vândute străinilor la același preț pe care l-au oferit vecinilor;
- dacă există dovezi scrise ale refuzului vecinilor, vânzarea obiectului se realizează în conformitate cu procedura generală, pentru care se întocmește un contract standard de vânzare;
- tranzacția este apoi înregistrată la Rosreestr.
Procesul trebuie efectuat ținând cont de numeroasele cerințe ale legii. Dacă există chiar încălcări minore, atunci ele pot constitui baza pentru contestarea tranzacției de către vecini.Prin urmare, este recomandabil să folosiți asistență juridică pentru tranzacțiile imobiliare, deoarece un avocat cu experiență va putea sugera ce acțiuni ar trebui să întreprindă vânzătorul într-o situație dată.
Cine are dreptul preventiv?
Atunci când vindeți o cameră situată într-un apartament comunal, trebuie să țineți cont de drepturile pe care le au proprietarii altor camere din apartament. Vecinii au dreptul de a cumpăra o cameră de vânzare. Prin urmare, este inițial oferită inițial posibilitatea de a cumpăra această proprietate vecinilor. Numai în astfel de condiții va fi legal să se vândă o cameră într-un apartament comunal. Vecinii sunt anunțați în scris, precum și cu 30 de zile înainte de vânzare către persoane neautorizate.
Dreptul de preempțiune se bucură de toți cetățenii care locuiesc în acest apartament. Doar după primirea unui refuz din partea tuturor acestor persoane din proprietatea vândută, proprietarul primește permisiunea de a vinde o cameră într-un apartament comunal.
Deseori, vecinii refuză să elaboreze un refuz scris. În acest caz, este important ca vânzătorul să confirme că a fost trimisă o notificare. Prin urmare, este recomandabil să folosiți o scrisoare recomandată cu confirmare de livrare în aceste scopuri.
Procedura de vânzare a camerei
Procedura de vânzare a unei camere într-un apartament comunal implică necesitatea de a efectua anumite acțiuni secvențiale. Acestea includ:
- costul camerei este determinat, pentru care puteți decide singuri sau utilizați ajutorul unui evaluator;
- se întocmește un aviz pentru toți vecinii, după care documentul este transmis personal cetățenilor cu o semnătură sau se trimite prin poștă cu o primire de primire;
- dacă vecinii nu doresc să cumpere o cameră, atunci trebuie să primească un refuz scris de la aceștia în termen de o lună;
- apoi căutați cumpărători care sunt persoane neautorizate;
- după găsirea cumpărătorului, contractul de vânzare este semnat;
- Rosreestr rezolvă transferul dreptului de proprietate imobiliară unei alte persoane.
Dacă nu este posibil să găsiți un cumpărător, este permisă reducerea prețului, dar este important să invitați din nou vecinii să cumpere o cameră cu un cost nou. Numai după primirea unui al doilea refuz, s-a efectuat vânzarea unei camere într-un apartament comunitar către terți.
Modalități de a vinde un obiect
Procedura poate fi efectuată în diferite moduri. Acestea includ:
- Cameră de vânzare auto. În acest caz, proprietarul obiectului trebuie să efectueze toate acțiunile în mod independent. El trebuie să fie bine legat de lege pentru a nu încălca drepturile vecinilor. Va trebui să se ocupe de căutarea unui cumpărător și să întocmească un contract de vânzare. Dacă etapele vânzării unei camere într-un apartament comunal sau drepturile vecinilor sunt încălcate în vreun fel, tranzacția poate fi contestată în instanță.
- Apel la agenții imobiliari. Oferă asistență juridică pentru tranzacțiile imobiliare. Când utilizați serviciile profesioniștilor, puteți fi sigur că legea nu va fi încălcată în niciun fel. Angajații agenției sunt cei care se vor angaja în căutarea cumpărătorilor și procesarea tranzacției. Serviciile sunt plătite de cumpărător sau vânzător.
Mulți oameni se gândesc dacă trebuie să utilizați serviciile unui notar atunci când vindeți o cameră într-un apartament comunal. Nu este necesar să contactați acest specialist pentru a certifica contractul de vânzare. Dar, pentru a garanta, în viitor, că nu există nicio ocazie de a contesta tranzacția, puteți contacta un notar public care va studia toate materialele cazului și va putea spune dacă contractul este legal.
Cum să obțineți acordul vecinilor?
Vânzarea de bunuri imobiliare în secundar este întotdeauna un proces specific și complex, însă vânzarea de spații într-un apartament comunal este considerată cea mai neobișnuită procedură. Pentru implementarea acesteia, vecinii au nevoie de un refuz din partea imobilelor.
Proprietarul camerei poate să nu ceară permisiunea vecinilor să o vândă, însă va trebui să le anunțe cu privire la decizia planificată cu o lună înainte de încheierea tranzacției. Vecinii pot lua o decizie pozitivă, prin urmare, va fi necesar să se întocmească un contract de vânzare cu aceștia.
Este posibil să se vândă fără un refuz scris?
Adesea, în apartamentele comunale dintre vecini există o relație prea proastă, așa că nu vor să se contacteze în niciun fel. Prin urmare, vecinii nu răspund la notificarea primită.
Pentru a evita problemele viitoare cu vânzarea de bunuri imobiliare în secundar, este recomandat să efectuați următorii pași:
- inițial este recomandat să trimiteți o notificare prin poștă recomandată, după achitarea unei chitanțe de livrare, astfel încât cetățeanul va avea dovezi că a notificat cu adevărat vecinii despre vânzarea camerei;
- dacă relația este bună, vecinii alcătuiesc un refuz scris de a cumpăra o locuință, pe care trebuie neapărat să fie semnate;
- este permis invitația martorilor la care se transmite notificarea, prin urmare, acești cetățeni vor putea confirma în instanță că vânzătorul camerei a respectat cu strictețe cerințele legii.
În cazul în care drepturile vecinilor sunt încălcate, tranzacția este ușor recunoscută de către instanță ca fiind nevalidă, astfel încât cumpărătorii își pot pierde proprietatea dobândită.
Ce documente sunt necesare pentru vânzare?
Executarea corectă a tranzacției implică pregătirea anumitor documentații de către vânzător. Cum să vinzi o cameră într-un apartament comunal? Pentru acest lucru sunt necesare următoarele lucrări:
- pașaportul vânzătorului;
- acte de titlu pentru imobiliare, cu ajutorul cărora un cetățean își confirmă dreptul la o cameră, în plus, acestea pot fi reprezentate printr-un acord de privatizare, testament, certificat cadou sau alt document;
- extras din USRN, care indică proprietarul camerei, prezența diferitelor sarcini, dimensiunea camerei și alți parametri importanți pentru fiecare cumpărător;
- planul tehnic și fișa de date, iar pe baza acestor documente, viitorii proprietari vor putea verifica absența reamenajării ilegale;
- certificat care indică absența datoriilor pentru plata facturilor de utilități;
- refuz scris de a cumpăra bunuri imobiliare primite de la toți vecinii de apartament.
Aceste documente sunt solicitate nu numai de cumpărători, ci și de agenții imobiliari, dacă se ia o decizie de a utiliza serviciile lor.
Reguli pentru întocmirea unui contract
Un punct important pentru fiecare vânzător este pregătirea corectă a contractului de vânzare. Se formează neapărat în scris. Condițiile sale esențiale includ puncte:
- Informații despre părțile la acord depuse de vânzător și cumpărător;
- date despre obiectul contractului, pentru care sunt indicate adresa apartamentului, dimensiunea camerei, precum și ceilalți parametri importanți ai acesteia;
- costul camerei indicat în ruble și cuvinte;
- procedura de calcul este dată;
- responsabilitatea pentru fiecare parte este indicată în cazul încălcării termenilor acordului;
- data contractului;
- semnături ale părților.
Puteți utiliza formulare standard pentru a întocmi acest document. Dacă agentul imobiliar se ocupă de procedura de vânzare a unei camere într-un apartament comunal, atunci el este cel care întocmește documentul.
Nuanțele de utilizare a schemelor gri
Unii proprietari de camere dintr-un apartament comunal se gândesc la posibilitatea de a folosi scheme gri care le permit să vândă imobiliare cât mai repede posibil și fără a încheia un acord cu vecinii. Adesea sunt folosite pentru a evita impozitarea. De obicei, astfel de metode sunt utilizate dacă vecinii prezintă diverse obstacole în calea unei înțelegeri.
Cele mai utilizate metode sunt:
- numai o parte a camerei este vândută cumpărătorului interesat, iar după aceea restul de metri pătrați sunt transferați pe baza donației;
- o cameră este gajată pe baza unui contract de împrumut, după care un împrumut nu este plătit în mod deliberat, prin urmare locuințele sunt recuperate printr-o metodă forțată;
- Locuința este transferată pe baza unui acord cadou, dar de fapt noul proprietar transferă banii fostului proprietar pentru proprietate.
Toate schemele de mai sus sunt considerate riscante, astfel încât există întotdeauna șansa ca cumpărătorul să fie un fraudator și să refuze să plătească camera. În plus, aceste tranzacții pot interesa agențiile de aplicare a legii sau Serviciul Fiscal Federal, astfel încât vânzătorul poate fi considerat responsabil din punct de vedere administrativ sau penal.
Consecințele lipsei de notificare
Vânzătorul camerei, situat într-un apartament comunal, trebuie să informeze vecinii cu privire la decizia sa. Dacă nu există nicio notificare, aceasta poate provoca consecințe negative. Vecinii pot contesta afacerea în instanță, deoarece doresc să devină ei înșiși proprietarii.
Prin urmare, în absența cunoștințelor cu privire la modul de finalizare a tranzacției, este recomandat să contactați agenții imobiliari cu experiență sau să primiți sfaturi de la un notar.
concluzie
Vânzarea unei camere situate într-un apartament comunal este o procedură destul de complicată, pentru a cărei aplicare este necesar să se țină seama de cerințele legii. În mod necesar, vecinii de vânzare planificați sunt anunțați. Au un drept de preempțiune de a cumpăra locuințe.
Doar după primirea unui refuz din partea vecinilor, puteți vinde proprietatea către persoane neautorizate. Pentru aceasta, este important să se întocmească corect un contract de vânzare. Nu este recomandat să folosiți scheme de gri pentru a reduce prețul unei camere, deoarece acest lucru este însoțit de multe riscuri pentru vânzător.