În 2014, Legea Federală nr. 294 a fost modificată de mai multe ori în ceea ce privește construcția comună. În special, acum în implementarea construcției comune, constructorul trebuie să întocmească un contract de asigurare care să ofere constructorului o asigurare de răspundere civilă până la încheierea primei sale tranzacții cu cumpărătorul. În caz contrar, nu va putea înregistra această tranzacție la Rosreestr.
Esența acestei obligații
Din 2014, fiecare firmă de construcții trebuie să-și confirme fără greș obligațiile, prin emiterea unei garanții sau prin încheierea unui contract de asigurare de răspundere civilă ca dezvoltator angajat în construcții comune. Aceste modificări, adoptate în legislație, permit cumpărătorilor să-și returneze banii investiți în construcție în cazul în care dezvoltatorul are situații neprevăzute.
De ce mai aveți nevoie de asigurare de răspundere pentru dezvoltatori?
Această modificare a legii face, de asemenea, posibilă stabilirea răspunderii care poate apărea dacă:
- Va feri de obligațiile sale.
- El va preda un obiect care nu este complet gata.
- Va intra în faliment înainte ca proprietatea să fie predată.
Cu toate acestea, economiștii consideră că aceste măsuri pot atrage o creștere a valorii imobiliare. Cu toate acestea, guvernul insistă asupra faptului că acești factori nu pot fi interconectați, deoarece chiar și cea mai mare companie de construcții cheltuiește asigurări nu mai mult de 1% din suma tuturor tranzacțiilor sale. Prin urmare, banii ar trebui alocați din bugetul propriu pentru asigurarea de răspundere civilă a dezvoltatorului.
Obiect de asigurare
În implementarea construcției partajate, răspunderea dezvoltatorului este asigurată. Această acțiune implică faptul că interesele de proprietate ale dezvoltatorilor vor fi protejate direct. Adică încheierea unui astfel de contract de asigurare este benefică în primul rând pentru cumpărători. În același timp, dezvoltatorului i se dă dreptul să aleagă: poate asigura atât casa în ansamblu, cât și fiecare apartament separat.
clienți
Contractul de asigurare de răspundere civilă al constructorului este încheiat în favoarea participanților la construcția comună. În cazul în care apar anumite circumstanțe, vor putea primi plata corespunzătoare. În conformitate cu condițiile contractului de asigurare, dezvoltatorul este obligat să predea obiectul, care va respecta standardele de calitate și fiabilitate. La rândul său, asigurătorul se obligă să notifice cumpărătorul dacă apar modificări în tranzacție, după care îi va plăti compensația. Dacă participanții la construcția comună se vor schimba deja în timpul procesului de construcție, atunci este demn de menționat în contract, deoarece fiecare acționar suplimentar va încheia un contract suplimentar pentru asigurarea de răspundere a dezvoltatorului.
asigurătorii
Nu orice companie de asigurare dorește să încheie astfel de contracte de asigurare. Există o opinie în rândul asigurătorilor că o astfel de tranzacție cauzează adesea pierderi. În plus, compania de asigurări trebuie să respecte următoarele cerințe:
- Trebuie să fie pe piața asigurărilor cel puțin 5 ani.
- Pentru perioada viitoare ar trebui să aibă o prognoză bună pentru dezvoltare.
- Trebuie să fie în conformitate cu cerințele de sustenabilitate financiară.
- Capitalul autorizat al acestei companii nu poate fi mai mic de 120 de milioane de ruble, iar cifra de afaceri a acesteia ar trebui să fie de cel puțin 400 de milioane de ruble. Doar în aceste condiții se poate asigura o asigurare de răspundere civilă.
tarife
Încheierea unui contract de asigurare care asigură dezvoltatorul angajat în construcții comune este excesiv de scump. De exemplu, în 2015, ratele medii pentru încheierea unui astfel de acord au fluctuat la nivelul de 0,5-0,8%. Dacă contractul este încheiat pe o perioadă îndelungată, atunci compania de asigurare, la discreția sa, poate scădea tariful de la 10 la 30%. Este mai profitabil să creezi companii de asigurări de răspundere reciprocă.
Determinarea ratei dobânzii, precum și calculul complet al ratelor de dobândă anuale, sunt lăsate la discreția companiei de asigurare în sine, deoarece probabilitatea ca un dezvoltator angajat în construcții comune să înceapă să se sustragă obligațiilor sale este destul de mare.
Asigurarea de răspundere pentru dezvoltatori pentru construcții partajate are un anumit risc.
Factorii care afectează rata dobânzii
Rata dobânzii la tariful de asigurare depinde de următorii factori:
- Este dezvoltatorul în exploatație?
- Dezvoltatorul are oferte de succes și pozitive în trecut? În acest caz, asigurătorul poate ține cont de toate criteriile tranzacțiilor anterioare: termenele de finalizare a acestora, numărul total de obiecte, prezența unor reprezentanțe în diverse regiuni ale țării, absența completă a reclamațiilor și reclamațiilor.
- Durabilitatea financiară.
- Asistență juridică, adică disponibilitatea unui pachet complet de documentare și permisiune.
- Etapele în care se împarte progresul construcției.
- Data limită pentru proiectul curent.
- Numărul total de clienți implicați în construcții comune.
Înregistrarea unui contract de asigurare
Pentru a înregistra un acord cu Rosreestr, dezvoltatorul trebuie să furnizeze toate documentele necesare. Lista lor include:
- Declarație de proiect.
- Permisiunea de a efectua lucrări de construcție.
- Certificat de înregistrare de stat.
- Contract pentru implementarea construcției comune.
- Copii ale tuturor documentelor statutare.
- Justificare de natură tehnică și economică.
- Copii ale situațiilor financiare ale dezvoltatorului.
- Informații despre creditorii existenți.
- Certificat de la bănci, indicând absența întârzierilor la plățile împrumuturilor.
După luarea în considerare a valorilor mobiliare, se face o asigurare de răspundere civilă a constructorului pentru construcții partajate.
Ce trebuie protejat?
Dacă dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile, iar acest lucru este confirmat printr-o hotărâre judecătorească sau faptul de faliment, atunci contractul de asigurare încheiat în timpul implementării construcției partajate presupune că compensația va fi plătită deținătorilor de capitaluri proprii. Cu toate acestea, este de remarcat faptul că societatea de asigurare nu compensează investiția dacă dezvoltatorul a înghețat perioada de construcție sau a prelungit perioada în care obiectul urmează să fie pus în funcțiune. Suma plătită depinde în totalitate de prețul specificat în contract, dar nu poate fi mai mică decât costul obiectului în sine și mai mică decât rata medie de piață stabilită pe metru pătrat de spațiu de locuit în aceeași regiune în care a lucrat dezvoltatorul.
Volumul maxim al bonusurilor este limitat și de lege.
Evenimente asigurate
Următoarele cazuri pot fi atribuite asigurării:
- Construcția este întreruptă.
- Dezvoltatorul este declarat falit.
- Posesorii de interese nu pot primi locuințe.
- Dezvoltatorul refuză să returneze resursele materiale.
Modificări legislative
Modificările aduse legii federale nr. 294, despre care am vorbit anterior în articolul nostru, au consolidat asigurarea de răspundere obligatorie a constructorului companiei.În același timp, însuși dezvoltatorul, care dorește să efectueze construcții comune, este obligat să caute asigurătorul și să execute direct contractele. Dezvoltatorul poate, în mod independent, să aleagă cu cine va încheia un contract de asigurare - cu o bancă, o companie de asigurare specializată sau cu compania.
Participanții care sunt membri ai unei societăți de asigurare (asigurare obligatorie) au aceeași responsabilitate. În cazul în care contractul de asigurare este încheiat cu banca, dezvoltatorul va trebui să petreacă mult timp colectând documente. De asemenea, băncile solicită dezvoltatorului să plătească o sumă obligatorie de 30% din costul total al instalației în construcție. Această sumă va servi drept garanție pentru instituția financiară. Printre altele, banca centrală prevede propriile cerințe care se aplică băncilor care încheie contracte de asigurare. Aceste bănci ar trebui:
- Lucrați cel puțin 5 ani în domeniul relevant.
- Dețineți un capital social de cel puțin 200 de milioane de ruble.
- Valoarea totală a proprietății ar trebui să fie de cel puțin 1 miliard de ruble.
În acest sens, este mai rentabil și mai ușor pentru un dezvoltator să obțină un împrumut decât să emită o garanție. De asemenea, băncile consideră că procedura de asigurare pentru punerea în aplicare a construcției comune nu este în întregime rentabilă.
Cel mai profitabil este încheierea unui contract de asigurare reciprocă de răspundere civilă a dezvoltatorilor cu o companie specializată. Datorită prezenței unei concurențe considerabile, asigurătorii pentru a atrage clienții tarife și prețuri tarifare mai mici pentru produsele lor. De asemenea, pot stabili rata tarifară pentru întreaga perioadă a contractului de asigurare. Un alt avantaj al încheierii unui contract cu o companie specializată este că documentele sunt prelucrate cât mai rapid. În baza unui astfel de acord, dezvoltatorul va acționa ca asigurător, iar participantul la construcții partajate în calitate de beneficiar. Garanția pentru fiecare locuință specifică este selectată individual. Companiile consumatoare de asigurare reciprocă de răspundere a dezvoltatorilor au devenit relevante.
Procedura de asigurare de răspundere civilă pentru o societate de construcții comună
Asigurătorii sunt obligați să ofere garanții. Adesea, o astfel de garanție este o bucată de teren pe care se presupune construcția unui obiect. Printre altele, documentul ar trebui să descrie modul în care sunt garantate obligațiile declarate. Toate titlurile trebuie semnate înainte de încheierea primului contract de construcție comună și vor fi valabile până la livrarea efectivă a obiectului. În cazul în care tranzacția a fost încheiată, scutirea de la plata obligațiilor nu are loc. Dar această regulă se aplică numai atunci când evenimentul asigurat a avut loc în perioada contractului.
Asiguratul poate asigura separat întreaga casă și apartamentele. Apropo, prima opțiune nu este în întregime profitabilă, deoarece atunci asiguratul trebuie să facă o depunere proporțională cu costul întregii instalații și, de asemenea, să fie sigur că toate spațiile din această instalație vor fi vândute. O altă problemă la încheierea unui contract de asigurare pentru întreaga instalație este dificultatea de a determina beneficiarul.
Contractul începe din momentul creditării primei tranșe. Un astfel de acord nu prevede așa ceva ca franciza. În caz contrar, termenii contractului pot fi numiți standard:
- Asiguratorul își asumă obligații de a informa titularii de dobândă cu privire la valoarea indemnizațiilor care au fost plătite. Aceasta este baza pentru asigurarea de răspundere civilă pentru dezvoltatori.
- Compania de asigurare are dreptul de a contacta dezvoltatorul cu o cerință de tip de regresie.
- Compania de asigurare se obligă să notifice deținătorii de interese dacă contractul de asigurare a fost reziliat înainte de termen.
- Acordul este valabil pe întreaga perioadă de construcție și depinde de acesta. Adică la prelungirea perioadei de construcție, contractul este prelungit automat.
Suma care va fi rambursată la apariția unui eveniment asigurat depinde în totalitate de ratele și prețurile stabilite. Dimensiunea sa ar trebui să fie mai mare decât valoarea spațiului total de locuit al unei anumite camere. Mai mult, decizia privind modul în care se va plăti compensația - prin rate sau la un moment dat - rămâne în totalitate la compania de asigurare.
Probleme de asigurare
Care sunt capcanele contractului de asigurare de răspundere civilă al unui constructor?
O astfel de asigurare este destul de specifică, deoarece riscurile financiare sunt de fapt asigurate.
Un astfel de acord are un efect cumulativ în caz de pierdere. În cazul unei situații de criză, pierderile vor fi suportate de absolut toți dezvoltatorii și nu de niciunul anume. Situațiile de criză aici sunt înțelese ca o creștere a ratelor ipotecare sau o scădere a cererii pentru spații rezidențiale. La urma urmei, aceasta este o asigurare de răspundere reciprocă a dezvoltatorilor.
O altă problemă este că nu există nicio modalitate de reasigurare a riscurilor.
Datorită faptului că Banca Centrală a crescut cerințele pentru companiile de asigurări, cercul lor s-a redus semnificativ. Rolul decisiv a avut aici creșterea mărimii capitalului autorizat, iar pe piața modernă a asigurărilor doar 19 organizații sunt potrivite pentru cerințe. În conformitate cu modificările, aproximativ 80% din organizațiile care anterior puteau încheia un contract de asigurare de răspundere pentru dezvoltatori și-au pierdut capacitatea de a desfășura activități de asigurare pentru dezvoltatori.