Construirea de centre de afaceri: plan de afaceri, proiect, estimare, documente. Permis de construire

Proiectul constă în construcția unui obiect (probabil un centru comercial și de divertisment). Facilitatea este situată în orașul Mytishchi, regiunea Moscova, la adresa: st. Letnaya, 26. Data aproximativă pentru punerea în funcțiune a instalației este 2019.

Zonele de acoperire a obiectelor

La dezvoltarea conceptului de construire a unui centru de afaceri, este necesar să se determine limitele zonei de servicii care înconjoară situl.

În mod convențional, zona din jurul obiectului poate fi împărțită în trei zone (în funcție de proximitatea locației):

• Primul inel de încercuire: limitat de străzile Yubileynaya, Mira, râul Yauza.
• Al doilea cerc de încercuire: acoperă cea mai mare parte a orașului, cu excepția zonelor îndepărtate - Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, Perlovka de Est și Druzhba.
• Al treilea inel de mediu: acoperă întregul oraș Mytishchi, inclusiv zonele Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, East Perlovka și Druzhba.

Factorii interni și externi ai succesului proiectului

Factorii externi sunt în afara controlului investitorului, însă influența lor asupra dezvoltării ulterioare a proiectului este de o importanță fundamentală în implementarea proiectului de construcție al centrului de afaceri.

O comparație a factorilor de dezvoltare externă și internă este prezentată în tabelul de mai jos.

Pe baza analizei, putem trage concluzia că, atunci când decidem construcția unui centru de afaceri, trebuie luați în considerare mai mulți parametri:

• Perspective pentru dezvoltarea economică, socială și demografică a regiunii.
• Nivelul concurenței în zona instalației.
• Caracteristici socio-demografice ale populației care trăiește în zonă.
• Caracteristici ale obiectului în sine.
• Performanța investițională a proiectului.

Trebuie menționat că costul mediu al construcțiilor de centre de afaceri din Sankt Petersburg este de 450 de milioane de ruble, cu o suprafață de 40.000 de metri pătrați. m. Totuși, acest indicator diferă ușor de același lucru la Moscova.

Trebuie menționat că costul construirii de centre de afaceri la Moscova este de aproximativ 600 de milioane de ruble, cu o cuadratură de peste 40.000 de metri pătrați. m.

Analiza SWOT a obiectului

Mai jos este tabelul final al analizei SWOT a instalației propuse pentru construcție.

După analizarea punctelor tari și a punctelor slabe ale obiectului, dezvoltarea și amenințările acestuia, putem lua în considerare posibilitatea implementării a două opțiuni diferite pentru utilizarea spațiului:

• Centru comercial.
• Centrul comercial și de divertisment.

Centru comercial

În acest caz, vă puteți concentra pe galeria de cumpărături. Dimensiunea mare a zonei comerciale va crește varietatea bunurilor oferite. Tarifele de închiriere pentru spațiile de vânzare cu amănuntul sunt mult mai mari decât pentru zonele de divertisment. În acest caz, zona de acoperire a centrului comercial va fi doar primul inel al mediului.

Acest plan de afaceri pentru construcția unui centru de afaceri este subiectul cel mai optim pentru construirea unei instalații cu două etaje.

Centrul comercial și de divertisment

În cel de-al doilea caz, vă puteți concentra pe componenta de divertisment. Principalul avantaj al acestei propuneri este faptul că pe piața orașului există o penurie accentuată de locuri pentru activități de agrement pentru copii. Prezența unei zone de divertisment crește timpul petrecut de clienți pe proprietate. În noile centre comerciale, raportul dintre zonele comerciale și de divertisment este de 50% la 50%.

La parter se propune amplasarea unui supermarket alimentar.

Dacă există un număr mare de operatori de divertisment, centrul comercial și de divertisment va putea atrage vizitatorii în primul și parțial al doilea ring al mediului orașului, deoarece nu există suficiente locuri de divertisment în oraș. Trebuie avut în vedere faptul că tarifele de închiriere pentru acest tip de servicii sunt mai mici decât pentru spațiul de vânzare cu amănuntul, ceea ce va duce la o creștere a perioadei de rambursare a proiectului.

Experiența străină sugerează că cea mai optimă implementare a proiectului va fi crearea unui complex de cumpărături și divertisment, deoarece această opțiune reduce riscurile comerciale.

Centrul de afaceri planificat aparține clasei A. Este cel mai mare dintre cele care pot fi atribuite. Evaluarea clasei A indică prestigiul tuturor spațiilor clădirii, disponibilitatea sistemelor moderne de susținere a vieții și a activității centrului în sine.

Costul construirii unui centru de afaceri de clasă A folosind un exemplu specific este prezentat mai jos. Nu trebuie să uităm că construcția unui centru comercial într-un alt oraș poate avea investiții financiare în volum complet diferite.

Compilarea fluxurilor de numerar ale proiectului

Probabil, mall-ul va avea următorii parametri la obținerea autorizației de construire:

• Suprafața totală a centrului comercial este de 9672 mp. m.
• Inclusiv la etajul 1 - 4847 mp. m.
• Inclusiv etajul 2 - 4825 mp. m.
• Gradul de ocupare în primul an este de 70%.
• Gradul de ocupare în anii următori este de 95%.
• Riscul neplătirilor este de 0%.
• Creșterea veniturilor pe an - 5%.

Întrucât acordul de închiriere stabilește cuantumul penalității pentru plățile întârziate mai mari de 30 de zile, riscurile neplătirilor în timpul construcției centrului de afaceri sunt egale cu zero. Creșterea anuală a prețurilor de închiriere va fi de 5%.

Acest lucru este ilustrat mai clar prin tabelul de mai jos.

Investiții în construcția construcției unui centru de afaceri (RUB)

Cel mai important punct este studiul problemelor de finanțare a investițiilor de capital. În acest scop, pot fi utilizate atât fonduri proprii, cât și împrumutate ale companiei. Mai jos sunt prezentate datele privind finanțarea proiectului de construcție mai detaliat.

Finanțarea proiectului:

• Investiții totale - 13439642 de dolari.
• Inclusiv primul an - 10939642 de dolari.
• Inclusiv al doilea an - 2.500.000 dolari
• Total capital împrumutat - 13.439.642 dolari, inclusiv primul an: 10.939.642 dolari, al doilea an: 2.500.000 USD
• Termenul de rambursare a împrumutului - 10 ani.
• Rata dobânzii la împrumut este de 18%.

În procesul studierii rezultatelor financiare ale proiectului, un punct important este studiul cuantumului și cuantumului sarcinii fiscale din cadrul companiei conform planului de afaceri.

Rezultatele deducerilor fiscale planificate pentru proiect sunt prezentate mai jos.

Impozitele plătite în timpul funcționării proiectului:

• Pentru proprietate - 2,2%.
• Profit - 20%.
• TVA - 18%.

Pentru a construi fluxul de numerar, trebuie să determinăm suma aproximativă a veniturilor din închirierea spațiilor, pentru care trebuie să realizăm zonarea zonei centrului comercial. Elemente de zonare sunt prezentate în tabelul de mai jos.

zonare

Calculul veniturilor din închirierea spațiilor pentru centrul de afaceri planificat este un punct central, deoarece este asociat cu eficiența acestuia. Există diferite opțiuni de prognoză pentru obținerea unui astfel de venit: optimist, mediu și pesimist. Tabelul de mai jos arată mai clar caracteristicile fiecărei opțiuni.

Primul tabel prezintă prognoza pesimistă pentru opțiunea de generare a venitului.

Calculul veniturilor din chirii. Tarife de închiriere - Prognoză pesimistă

Datele din tabel ne permit să concluzionăm că, ca urmare a implementării proiectului, mărimea pesimistă a veniturilor din închirierea spațiului în mall va fi de 3909468 USD.

Tabelul de mai jos prezintă datele privind calculul veniturilor din închiriere din spațiul centrelor comerciale cu opțiunea medie.

Calculul veniturilor din chirii. Tarife de închiriere - medie

Datele din tabel ne permit să concluzionăm că, ca urmare a implementării proiectului, mărimea medie a veniturilor primite din închirierea spațiului din mall va fi de 4.429.399 USD.

De asemenea, este necesar să se prezice o previziune optimistă pentru posibila primire a venitului obiectului din contractul de închiriere, prezentat în tabelul de mai jos.

Calculul veniturilor din chirii. Tarife de închiriere - Prognoză optimistă

Aceste tabele ne permit să concluzionăm că, ca urmare a implementării proiectului, mărimea optimistă a veniturilor din închirierea spațiului din mall va fi de 4776385 USD.

Calculăm costul fondurilor împrumutate și programul de rambursare din tabelul de mai jos.

Notă: în luna a treia, plata lunară va include o amânare de doi ani a plății și capitalizarea dobânzii egală cu 5143445 USD.

Datele din tabel indică faptul că plata lunară pentru proiect va fi de 3214579 de dolari pe lună.

Alte cheltuieli

Luați în considerare și calculați tot felul de cheltuieli de exploatare în timpul construcției unui centru de afaceri:

• Primii doi ani, activitatea paznicului va acoperi jumătate din volumul constant.
• Calculul serviciilor de curățare include curățarea tuturor zonelor și teritoriilor.
• Plata integrală a salariilor este luată în considerare, ținând cont de toate impozitele și TVA.
• O creștere anuală a salariului de 5% pe an.
• Toate cheltuielile de exploatare sunt transferate către chiriași (cu excepția cheltuielilor din primul an și jumătate din al doilea an).

Pentru a compila fluxul de numerar, am calculat următoarele date:

• Venitul mediu estimat din chirie pentru 10 ani de implementare a proiectului, cu condiția ca în primul an, suprafața închiriată să fie de 70%, iar în următorul 95%.
• Amortizarea bunurilor va fi de 3,33% pe an.

Decontările în cadrul activităților financiare includ dobânda în exces conform legislației fiscale, întrucât formatul înainte și după finanțare nu va fi întocmit.

Deoarece construcția este acceptată „în funcție de etapele de lucru”, iar fluxul de numerar este format începând cu primul an, care începe din momentul în care proiectul generează primul rublu de venit, compania pierde dreptul la restituirea TVA în primul an la finalizarea construcției.

Deoarece soldul proiectului este o sumă pozitivă când instalația atinge capacitatea de 100%, alte calcule și cheltuieli extraordinare nu au fost luate în considerare în calcule.

Pe baza datelor disponibile, se poate afișa fluxurile de numerar planificate create de proiect.

Tabelul de mai jos prezintă costurile operaționale ale proiectului.

Cheltuieli de exploatare

Tabelul de mai jos arată că valoarea cheltuielilor de funcționare în primul an va fi de 271.707 dolari, apoi va crește cu anul și va ajunge la 740157 dolari în al zecelea an.

Într-o analiză ulterioară a eficienței proiectului, dinamica veniturilor proiectului în primii 10 ani va fi luată în considerare în tabelul de mai jos.

Venituri ale proiectului

Datele din tabel ne permit să concluzionăm că valoarea veniturilor proiectului în primul an se va ridica la 2.717.987 dolari, apoi veniturile vor crește, până în al zecelea an se vor ridica la 3.970.2947 dolari.

Atunci când cercetăm un proiect, este important calculul deducerilor de depreciere, care sunt prezentate în tabelul de mai jos.

Deprecierea proiectului

După cum se poate observa din tabel, valoarea deprecierii în al treilea an va fi de 262.153 dolari, iar în ultimul, anul 10 - 227.582 dolari. Valoarea totală a amortizării pe toți anii proiectului va fi de 1.956.147 USD.

Tabelul de mai jos prezintă fluxul de numerar pentru proiect.

Fluxul de numerar

Tabelul arată că fluxul total de numerar pentru proiect va fi de 1.300.415 USD.

Estimarea ratei de reducere

Este utilizat pentru recalcularea fluxurilor viitoare de venituri într-o singură valoare în acest moment. Rata de reducere (r) va fi calculată cumulativ după formula:

r = α + MRR * RI,

unde

α este rata medie a inflației în cursul perioadei.

MRR (Risc minim de rentabilitate) - rata minimă reală de risc asociată cu funcționarea proiectului.

RI (Risk Risk) - nivelul de rentabilitate (risc) mediu necesar de către participanții la proiect.

Rata minimă reală de risc RMR pentru acest caz va fi egală cu costul fondurilor împrumutate, respectiv 18%, adică rata unui împrumut bancar.

În conformitate cu acordul de investiții, randamentul mediu necesar pentru RI de către participanții la proiect este stabilit la 2%.

Astfel, rata reducerii va fi egală cu:

r = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%

constatări

La întocmirea unui plan de afaceri pentru construcția unui centru de afaceri s-a luat în considerare proiectul, s-au tras concluzii optimiste.

În următorii trei ani, se va observa o creștere economică moderată în districtul Mytishchi, cu toate acestea, va fi exprimat decalajul indicatorilor medii pentru district în raport cu indicatorii medii pentru regiunea Moscova. Industriile de top vor rămâne inginerie, fabricarea instrumentelor și industria construcțiilor.

Până la sfârșitul anului 2018, este planificat să crească rata de creștere a comerțului cu amănuntul cu 40% și creșterea cu 35% a volumului anual al serviciilor casnice. Creșterea comerțului va fi asigurată de creșterea clasei de mijloc și a veniturilor acesteia.

Zonele care îndeplinesc standardele internaționale sunt deficite acute, cererea de spații de vânzare cu amănuntul de calitate depășește oferta. Acest lucru va duce la o creștere a calității creării și gestionării mall-ului.

Principalele surse de cerere astăzi sunt magazinele de îmbrăcăminte. Ele reprezintă aproximativ 50% din suprafața din centrele comerciale. Nivelul de spațiu liber în 2018 va fi de 10-15%. Creșterea preconizată a imobiliarelor cu amănuntul va fi de aproximativ 75.000 mp. m. În prezent, rata medie de închiriere pentru spații comerciale din oraș este de aproximativ 405 USD / mp. m. pe an (inclusiv TVA și cheltuieli de exploatare).

În zona primului inel al mediului, există un număr mare de obiecte care concurează atât în ​​sectorul alimentar, cât și în sectorul bunurilor industriale.

La calcularea fluxurilor de numerar, a fost luată în considerare rata medie de închiriere, disponibilitatea spațiilor la nivel de 5%, precum și toate costurile de exploatare și plățile de împrumut. Fluxul de numerar pentru proiect s-a dovedit a fi pozitiv, dar încă nu suficient de mare.

Rata de reducere, care include rata medie a inflației, riscul generat de proiect și randamentul mediu necesar a fost de 30%.

Astfel, proiectul depus poate fi acceptat pentru a fi luat în considerare, deoarece calculele arată profitabilitatea și eficacitatea acestuia.