O companie de administrare este o organizație care este angajată pentru a avea încredere în orice proprietate. Proprietatea acționează cel mai adesea ca casă, numerar și chiar întreprinderi mari. Un astfel de sistem de management diferă de controlul direct atunci când proprietarul ia toate deciziile și este responsabil pentru acestea. Societatea de administrare nu poartă adesea nicio responsabilitate sau urs, dar într-o măsură limitată. Prin urmare, înainte de a contacta o astfel de organizație, ar trebui să studiați caracteristicile acestei metode de management.
Ce este
O societate de administrare este o instituție specializată care îndeplinește funcții de conducere în diverse domenii de activitate economică. În Rusia, acest concept înseamnă adesea companii angajate în management în sistemul de locuințe și servicii comunale. În teoria economică, acest termen are un concept mai larg. În activitatea antreprenorială, companiile de administrare sunt societăți de administrare care nu au legătură cu furnizarea de locuințe și servicii comunale - iar aceasta este o întâmplare foarte frecventă.
Una dintre particularitățile unor astfel de companii este că pot fi create într-una dintre întreprinderile existente în legislația rusă. Alegerea unei forme sau alteia depinde de mărimea și sfera companiei. Așadar, în domeniul managementului locuințelor și serviciilor comunale se creează adesea sub formă de SRL sau sub forma unui parteneriat de proprietari. În prima versiune (LLC), gestionarea este realizată de o organizație specializată, în a doua - de către proprii proprietari.
Tipuri de companii de administrare
Indiferent dacă este vorba despre un PJSC, un parteneriat sau un SRL, societățile de administrare sunt clasificate în funcție de domeniul de activitate, forma întreprinderii, mărimea și componența participanților. Deci, se disting următoarele tipuri de companii de administrare care operează în Rusia:
- companii de întreținere a construcțiilor;
- fonduri mutuale, administrarea de încredere a activelor investitorilor;
- societate de administrare care oferă servicii de management pentru firme și întreprinderi.
Companiile cele mai utilizate sunt locuințele și serviciile comunale. Acest lucru este de înțeles, deoarece în țară există mult mai puține întreprinderi decât clădiri rezidențiale cu mai multe apartamente. Alte tipuri de companii de management sunt companii care oferă servicii adecvate oamenilor de afaceri și investitorilor. Sarcina lor principală este de a gestiona activele clienților lor.
Companii de locuințe și utilități
Sunt angajați în întreținerea și repararea clădirilor de apartamente rezidențiale. Efectuați sarcini importante, cum ar fi:
- îmbunătățirea teritoriilor adiacente;
- încasarea plăților de la rezidenții casei și plata utilităților;
- angajarea lucrătorilor pentru lucrări de construcții și reparații;
- informați despre modificările tarifelor;
- curățarea și repararea pridvorului.
Companiile de administrare ale raionului acționează ca un intermediar între utilități și locuitorii casei sau caselor deservite situate într-o anumită zonă.
Reglementarea de stat a companiilor de gestionare a locuințelor și serviciilor comunale
În conformitate cu Codul locativ al Federației Ruse, societatea de administrare trebuie să fie nu numai autosuficientă, ci și rentabilă. Adică există doar pe fonduri primite de la rezidenți, precum și din alte tipuri de activități antreprenoriale nepermise de lege. De exemplu, închirierea unor spații sau oferirea de spațiu pentru publicitate.
Banii primiți se duc la îmbunătățirea locuinței.Dar chiar și mijloacele rezidenților și veniturile din închirierea unui loc de închiriat sau pentru publicitate s-ar putea să nu fie suficiente pentru a-l deservi. Cea mai mare parte a fondului de locuințe al Federației Ruse se află într-o situație tristă. Multe case nu mai au sens să fie reparate și nu există nicăieri să reinstalăm chiriașii. Dar oamenii continuă să locuiască în astfel de case și să plătească pentru servicii. Compania de management nu este întotdeauna de vină pentru acest lucru. Acest lucru se poate întâmpla și pentru că înainte de aceasta, nimeni nu gestionase clădirea de apartamente sau gestiona ineficient sau banii primiți erau pur și simplu furați.
Responsabilitățile companiilor de gestionare a locuințelor și utilităților
Responsabilitățile și drepturile companiilor de gestionare - care desfășoară activități de întreținere a clădirii prin plățile efectuate de cei care locuiesc în acest imobil. Include:
- Inspectarea periodică și repararea clădirii: acoperișuri, ascensoare, pridvoare. Pentru a face acest lucru, specialiștii corespunzători ar trebui să lucreze în personalul companiei sau să fie încheiate contracte cu alte companii care furnizează serviciile acestor specialiști.
- Curățarea acoperișurilor, a spațiilor și a teritoriilor adiacente clădirii.
- Asigurarea siguranței la foc a clădirii. Adică, include plata serviciilor departamentelor de inspecție, instalarea și menținerea siguranței la incendiu și achiziționarea stingătoarelor.
- Asigurarea accesului la utilități pentru toți locuitorii clădirii deservite.
- Informarea despre mărimea tarifelor și a condițiilor de plată, strângerea de fonduri pentru facturile de utilități.
- Raportează lucrările făcute clienților săi: unde, în ce scop și în ce măsură fondurile au fost cheltuite sau planificate să fie cheltuite.
- Pregătirea și organizarea unei ședințe de chiriași.
- Căutați surse de venituri suplimentare. De exemplu, închirierea de spații, spații publicitare;
- Amortizarea pe o clădire.
Companiile de management din Moscova, Sankt Petersburg sau orice alt oraș pot, de asemenea, să efectueze lucrări de construcție. De exemplu, construcția unei mansarde sau a unui alt etaj. Dar au dreptul să desfășoare astfel de evenimente numai cu acordul deplin al tuturor proprietarilor și numai după ce au emis permisiunea de a face modificări la construcția clădirii din departamentul guvernamental relevant.
Forme de întreprinderi ale societăților de administrare
Indiferent de zona în care operează companiile de management, acestea pot fi organizate sub forma unui PJSC, LLC sau a unui parteneriat. Sub forma PJSC și LLC, există companii care se angajează în activități de investiții sau oferă servicii de management antreprenorilor, firmelor și întreprinderilor private. De asemenea, sub forma SRL este gestionat de o companie de management pentru locuințe și servicii comunale. În primul caz - chiriașii angajează o companie terță parte, în al doilea (parteneriat) - ei sunt angajați în activități de conducere.
Dezavantajele administrării companiilor de gestionare a locuințelor și utilităților
Societatea de administrare este răspunzătoare numai față de clienții săi, cărora trebuie să raporteze anual adunării generale a chiriașilor. Teoretic, acest lucru ar trebui să se întâmple pe întreg teritoriul Federației Ruse, în practică, situația este oarecum diferită. În realitate, este foarte dificil să aduni toți locuitorii într-o singură zi. În plus, mulți șefi de astfel de întreprinderi nu se grăbesc să raporteze rezidenților, deoarece nu este benefic pentru ei.
Cea mai mare parte a fondului de locuințe din Rusia se află într-o stare înfigurată, prin urmare, în orașele mari, primind sume mari, administratorii companiei nu investesc fondurile pe care le primesc în clădiri, ci preferă să le cheltuiască pentru propriile nevoi. De exemplu, companiile de administrare din Moscova și alte orașe mari se comportă deseori în acest fel. Problema cu companiile de locuințe din sectorul locuințelor a existat de la adoptarea legii privind societățile de administrare, iar problemele cu frauda în acest domeniu nu au fost rezolvate.
Modificarea societății de administrare a locuințelor și utilităților
Dacă societatea de administrare nu își îndeplinește obligațiile, nu îndeplinește cerințele clienților, atunci ei au dreptul de a rezilia contractul cu ea și de a încheia unul nou, dar cu o altă companie sau de a organiza un parteneriat de proprietari de case.
Teoretic, pentru a rezilia contractul, este suficient să depuneți o declarație către societatea de administrare sau instanța de judecată cu semnăturile tuturor sau aproape tuturor proprietarilor și un pachet de documente. Contractul trebuie reziliat în două săptămâni.
În practică, situația este complet diferită.Se cheltuiesc mulți bani în sectorul locuințelor și al utilităților și, prin urmare, lucrează acolo prea mulți manageri lipsiți de scrupule, care, folosind lacune în legi, din cauza tarifelor excesive și a absenței aproape complete a costurilor pentru întreținere și reparații de locuințe, primesc profituri suplimentare. Cu toate acestea, nu caută să lase o ocupație profitabilă. Uneori se întâmplă că șeful unui SRL administrează o companie de administrare chiar și cu un ordin judecătoresc de revocare a unui permis de afaceri și continuă să funcționeze.
Companiile de gestionare a investițiilor
Companiile de administrare a investițiilor sunt organizații angajate în gestionarea încrederii capitalului investitorilor. Esența acestui management este că investitorii cumpără fie acțiuni în portofoliul de investiții deja create de specialiști, fie instruiesc un comerciant special angajat să achiziționeze titluri relevante.
Utilizarea unei companii de administrare a investițiilor are pro și contra. Avantajele includ faptul că toate operațiunile de tranzacționare, analiza de piață și tranzacțiile, vor fi realizate de o persoană care are o experiență vastă și un nivel suficient de înalt de competență în acest domeniu de activitate. Acest lucru poate reduce riscul și economisi timp. Dezavantajul unor astfel de companii este că percep un procent mare din comision. În plus, nimeni nu oferă o garanție de 100% că fondurile investite vor rămâne în siguranță și vor primi venituri solide sau de la ei.
Responsabilitățile companiilor de administrare a investițiilor
Este responsabilitatea șefului SRL să gestioneze societatea de administrare. Ea trebuie să publice rapoarte anuale și trimestriale asupra activității sale, precum și orice informații privind conturile clienților. Principala responsabilitate este de a încerca să mențină și să crească capitalul clienților, pentru a asigura o creștere stabilă a activelor lor.
Cum să alegi o companie de administrare a investițiilor
Atunci când alegeți, ar trebui să acordați atenție experienței companiei, recenziilor despre aceasta, performanței financiare. O atenție deosebită trebuie acordată prezenței / absenței unui raport de audit și a conținutului acestuia atașat la situațiile financiare. De obicei, serviciile de gestionare a capitalurilor sunt oferite de băncile mari și fondurile de investiții. Principala condiție în alegerea unei societăți de administrare este ca viața sa pe piață să fie de cel puțin 10 ani.
Companii de management pentru întreprinderi și firme
Există două tipuri de astfel de companii de management. Fie o companie separată este angajată, fie există un departament al întreprinderii care îndeplinește această funcție.
În primul caz, proprietarul angajează o companie externă, în cel de-al doilea caz, managementul se află într-unul din departamentele întreprinderii sub forma unui PJSC sau SRL, de unde administrează. Compania de management este, de fapt, centrul din care este administrată întreaga rețea de întreprinderi. De exemplu, Coca-Cola are plante de sodă zahăr din întreaga lume, dar este administrată de la un sediu al Statelor Unite. Aici se iau decizii cu privire la ce, când și cum se poate produce. Se creează planuri pentru extinderea producției. Toate informațiile contabile de la toate întreprinderile sunt, de asemenea, prezentate aici pentru analiza și dezvoltarea deciziilor de conducere.
În cazuri rare se apelează la managerii celui de-al doilea tip, iar o astfel de măsură este considerată forțată. Serviciile unor astfel de companii sunt apelate la cazurile în care întreprinderea este în criză sau când proprietarul este obligat să demită administratorul (sau și-a dat demisia), dar nu există nicio modalitate de a-l înlocui imediat. Întreprinderile au nevoie de management extern și această gestionare a calității ar trebui să fie mai mare decât cea internă.
Avantajele și dezavantajele managerilor
Managementul sau conducerea întreprinderilor externe dintr-un centru la distanță are avantajele și dezavantajele sale.Pe de o parte, specialiști cu înaltă calificare lucrează în astfel de companii de management, pe de altă parte, acești specialiști nu pot întotdeauna să determine ce este necesar pentru a rezolva o problemă. Nu se află la întreprindere, nu lucrează la ea de mult timp și, pe baza unei situații financiare, nu este atât de ușor să se determine cauza crizei și să se găsească o cale de ieșire din ea.
Una dintre cele mai importante deficiențe ale companiilor de conducere care operează în întreprindere este aceea că deciziile sunt luate cu întârziere. Un astfel de management poate fi eficient numai în două cazuri: atunci când compania abia se deschide sau este deja în stadiul de faliment.
În primul caz, societatea de administrare creează un sistem de management, potrivit căruia întreprinderea va opera. În acest caz, societatea de administrare este un exemplu despre modul în care întreprinderea ar trebui să fie administrată în viitor. În cea de-a doua, activitatea companiei de management se reduce numai la găsirea de fonduri care să acopere datoriile curente și abia apoi la dezvoltarea întreprinderii. În același timp, ei trebuie să lucreze împreună cu proprietarul pentru a salva întreprinderea.
Cu excepția acestor două cazuri, serviciile companiilor de conducere nu vor conduce decât la costuri nedorite, la o calitate mai mică și la o viteză mai mare a deciziilor.
Companiile de administrare joacă un rol important în procesul de gestionare a întreprinderilor angajate nu numai în domeniul locuințelor și serviciilor comunale, dar și în alte domenii de activitate antreprenorială. În ciuda defectelor, în unele cazuri, angajarea unei societăți de administrare este singura cale de a îmbunătăți situația.