Unul dintre cele mai importante și comune obiective ale unui adult este să dețină o casă. Ei bine, ne dorim cu adevărat să trăim pentru plăcerea noastră, să avem un spațiu de locuit personal, unde poți face orice vrei și să nu raportezi nimănui. Cel mai adesea, există o modalitate de a visa - o ipotecă. Sumele de aici sunt încă substanțiale. Aș dori să economisesc cel puțin ceva și apare în mod firesc întrebarea cu privire la modul de a face o rentabilitate a dobânzii la o ipotecă cu rambursare anticipată. Este real? Cum se face?
De unde începe totul?
Dorința de a achiziționa un apartament apare la aproape fiecare adult care dorește să-și trăiască propriul drum. Desigur, există oameni cărora le place să trăiască cu rude, cu părinții sau cu prietenii. Cu toate acestea, această versiune „generală” a vârstei adulte pare imatură și temporară. Și dacă nu există o acumulare sau moștenire căzută neașteptat, atunci există o singură cale de ieșire - de a lua o ipotecă. Alegerea unui potențial debitor este surprinzător de mare, fiecare bancă oferă condiții ipotecare diferite. În Sberbank, de exemplu, puteți lua un împrumut până la 30 de ani. Procentul este acum plutitor - de la opt pentru locuințe în clădirile noi la treisprezece pentru achiziționarea unui apartament în partea secundară. Desigur, în niciun caz nu există un procent fix. Depinde întotdeauna de statutul social, vârsta și numărul debitorilor, de mărimea plății în avans. Condițiile ipotecare la Sberbank sunt potrivite pentru dvs. dacă sunteți cetățean al unei țări în vârstă de muncă cu înregistrare permanentă. Apropo, va fi obligatorie acordarea unei asigurări imobiliare împotriva riscurilor de deces și daune. Dar asigurarea de viață și sănătate este emisă după bunul plac, dar dacă refuzați, puteți crește procentul împrumutului.
Este necesar să stingi înainte de termen?
Dacă luați un credit ipotecar, este puțin probabil să aveți o sumă substanțială de bani pe mână. Dar presupuneți că pentru o anumită perioadă de timp puteți plăti împrumutul. Poate chiar luați o ipotecă cu o marjă, în speranța de a o rambursa înainte de termen. Dar jocul este în valoare de lumânare în acest caz? Mulți oameni iau un împrumut pentru termenul maxim, în speranța că un nou salt în valută le va permite să actualizeze datoria rămasă. De acord, perspectivele sunt destul de vagi. Poate este mai bine să ne reunim și să rambursăm împrumutul înainte de termen? Aceasta este o opțiune rațională numai atunci când plătiți cu plăți diferențiate. Mai mult, plata constă în datoria principală și dobânzile acumulate asupra sumei totale. Dacă depui o sumă mare în cont, atunci dobânda se percepe la un sold redus semnificativ.
În cazul în care plățile lunare sunt anuitate, suma este întotdeauna aceeași, dar în primii ani constă în principal din dobânzi, iar până la sfârșitul termenului de împrumut raportul dintre modificările principale și dobânzi. În această opțiune, rambursarea anticipată va fi o decizie inutilă. Așadar, concentrați-vă asupra condițiilor maxime de ipotecă și calculați-vă puterea pentru o posibilă rambursare anticipată a împrumutului.
Complet și parțial
Rambursarea anticipată poate fi completă și parțială. În prima opțiune, clientul rambursează imediat întreaga sumă a împrumutului. Există nuanțe, întrucât banca nu este, desigur, deosebit de profitabilă. Adesea, băncile declară în contract o perioadă în care clientul nu poate rambursa datoria fără penalități. Fii atent la această clauză din contract. Dar la rambursările parțiale cel mai adesea nu există restricții.În același timp, banca poate scădea rata dobânzii și reduce costul total al împrumutului sau poate reduce doar valoarea datoriei. Cu cât este mai mare valoarea contribuției, cu atât mai activă este recalcularea dobânzilor la rambursarea anticipată a ipotecii. Prin urmare, este mai bine să faceți contribuții mari nu în fiecare lună, ci atunci când se acumulează o cantitate substanțială. În acest scop, puteți deschide o contribuție cu valorificarea intereselor.
Esența plăților de renta
Deci, s-a spus deja că rambursarea unui împrumut înainte de termen este benefică atunci când aveți plăți diferențiate. Dar, cu anuitatea, vă puteți relaxa și plăti cu calm toți 10-20 de ani. Totuși, totul se întâmplă în viață, iar acum devii proprietarul unei moșteniri solide sau a unui premiu neașteptat. Desigur, vreau să scap de datorii și să închid ipoteca. Cu toate acestea, dobânda excesiv plătită la rambursarea anticipată a ipotecii devine, de fapt, o îmbogățire nerezonabilă a băncii. La urma urmei, ați plătit dobândă la începutul mandatului și puteți deja să închideți partea leului. Ce să faci? Las-o așa cum este? Nu, nu, este posibilă o rambursare semnificativă a dobânzii la o ipotecă după rambursarea anticipată. Împrumutatul are, de asemenea, acest drept la refinanțare. 
Ghid de acțiune
Dacă nu ați plătit împrumutul înainte de data scadenței, atunci dobânda se plătește conform contractului. Cu toate acestea, dacă ați reușit în avans, atunci este foarte posibil să returnați dobânda pentru o ipotecă cu rambursare anticipată. Pur și simplu pus, împrumutatul poate returna banii pe care i-a plătit în avans banca. Până la urmă, nu a folosit suma împrumutului pentru o anumită perioadă. Astfel, dobânda plătită în mod legitim - numai cele care au fost percepute în perioada de utilizare a fondurilor de la data împrumutului și până la rambursarea integrală. Dacă clientul nu a folosit banii, atunci este ilegal să perceapă dobânzi asupra lui.
Unii clienți bănuiesc destul de rezonabil că băncile îi înșală în ceva. Uneori sunt înțelepți cu contracte, alteori includ o serie de servicii suplimentare. Dar departe de toată lumea poate evalua gradul de înșelăciune. Cu toate acestea, este posibil să se calculeze suma care este realistă de a recâștiga după rambursarea împrumutului. Pentru a face acest lucru, luați valoarea tuturor dobânzilor acumulate pe termen complet și calculați partea care se încadrează în perioada rămasă până la rambursarea efectivă. 
Urmăm exemplele
Deci, cum să returnați dobânda la rambursarea anticipată a unei ipoteci? Trebuie să acționați prompt și gânditor. Pentru a începe, consultați programul de plată, unde trebuie indicată suma totală a dobânzii. Dacă împrumutul dvs. este proiectat pe termen lung, atunci valoarea rambursării poate fi semnificativă. Luați în considerare situația cu exemple. Să presupunem că ai luat bani pentru a cumpăra un apartament la prețul de două milioane de ruble pentru o perioadă de 20 de ani. Rata care vi s-a oferit la 13,75%. Cu plata integrală, veți oferi băncii 3,9 milioane de ruble de dobândă. Dacă rambursați suma, spuneți, în trei ani, atunci rentabilitatea dobânzii la ipotecă (cu rambursare anticipată la Sberbank) va fi de aproximativ 230 de mii de ruble, sau 26% din totalul anualităților plătite pentru această perioadă.
Conform statisticilor, în 2011, debitorii au plătit ipoteci în valoare totală de 174 miliarde de ruble. Acest lucru este chiar fără a ține cont de creditarea consumatorilor. Aceasta este o sumă mare și, în consecință, mulți clienți au prezentat băncilor cereri de restituire a dobânzii plătite la rambursarea anticipată a ipotecii.
Prin instanță
Nu vă fie teamă să vă returnați banii. Acest lucru este absolut legal, după cum a confirmat Curtea Supremă de Arbitraj. Recent, a fost publicată o revizuire a practicii judiciare, unde s-au dat explicații despre cum se rambursează dobânda ipotecară în cazul rambursării anticipate. Practica judiciară arată că clienții care sunt scutiți de datoria împrumutului au dreptul de a returna. Apropo, deciziile Curții Supreme de Arbitraj conțin informații conform cărora colectarea diferitelor comisioane de la debitori este ilegală. Această declarație a provocat o adevărată criză de procese împotriva băncilor și a schimbat în mod semnificativ regulile jocului pe piața creditelor de consum.Însă informațiile referitoare la întoarcerea interesului de până acum au provocat doar un răspuns mic.
De ce sunt atât de puțini care doresc să restituie dobânda plătită? De fapt, dobânda este avansată într-o rentă. Chiar dacă ați plătit un împrumut pentru un an cu un termen total de zece ani, atunci în primele luni ați plătit astfel de dobândă ca și cum ați fi folosit banii câțiva ani. Puteți calcula dobânda plătită corect folosind un calculator obișnuit, cunoscând rata împrumutului și numărul de luni în care fondurile au fost efectiv utilizate. Aici puteți da un exemplu, vă puteți plăti 250 de ruble timp de trei luni în cadrul unui contract anual. Și pentru o perioadă mai scurtă în care ați fost debitor, vor intra doar 200 de ruble. În acest caz, banca trebuie să vă returneze 50 de ruble, deoarece acestea au fost plătite în avans. 
Nuanțe Annuity
Cu toate acestea, apar îndoieli dacă totul este atât de simplu, deoarece la întocmirea contractului, clientul a fost de acord că a plătit inițial dobânzi. S-ar baza banca pe acest lucru dacă ar dori să restituie o parte din sumă? Aici banca nu poate merge împotriva adevărului Codului civil, care prevede clar că clientul ar trebui să plătească numai dacă a folosit banii. Mai mult, statisticile arată că, pentru împrumuturile pe termen lung, rambursarea dobânzii poate duce la o sumă serioasă. Puteți plăti cinci ani în loc de douăzeci. În caz contrar, situația este pur și simplu necinstită, deoarece clientul a dat bani pentru un sfert din termen, și a plătit pentru întreg. Dar poate fi dificil să descoperiți aceste sălbăticiri, de aceea este mai bine să implicați un avocat calificat în acest caz.
Nuanțele anuității sunt importante și în situațiile cu persoane juridice. Pentru organizațiile comerciale, rambursarea anticipată a împrumutului este interzisă, dar la inițiativa debitorilor înșiși. Rambursările pot fi făcute numai dacă banca se teme de deteriorarea securității împrumutului și colectează datoria înainte de termen.
De fapt
Vom analiza, pe puncte, ce aveți dreptul și cum să vă întoarceți dobânda la rambursarea anticipată a unei ipoteci. Dacă rambursați împrumutul complet și închideți contractul, câștigați o sumă substanțială și înlăturați sarcina datoriei mulți ani. De exemplu, aveți un împrumut de 10 ani în valoare de un milion de ruble. Pentru simplitatea calculului, luăm o rată a dobânzii mică - 10%. Pe grafic, puteți calcula că în fiecare lună veți plăti 0,8 la sută din totalul datoriei. O programare trebuie să vi se ofere la fiecare tranșă. Interesul este afișat într-o coloană și datoria totală în alta. Pentru primul an, veți acorda dobândă la 97 și jumătate de mii de ruble, iar plata excesivă totală conform graficului va fi de aproximativ 580 de mii. Nu este cea mai promițătoare perspectivă, chiar la o rată a dobânzii scăzută. Puteți verifica dublu procentul plătit dacă împărțiți plata excesivă anuală în total. În total vom primi peste 16 la sută. Dacă rambursați împrumutul pentru anul, atunci veți plăti aceste avans cu 6% în avans și puteți solicita înapoi. În termeni de rublu, aceasta este de aproximativ 35 de mii de ruble. Acest tip de întoarcere vă poate mulțumi.
Cu toate acestea, capcanele încearcă să creeze singure băncile, care deseori prescriu în contracte o linie privind interzicerea restituirii. În document puteți găsi o notă cu privire la plata obligatorie a dobânzii acumulate integral la data îndeplinirii anticipate a obligațiilor. De fapt, aceasta este o încălcare a drepturilor împrumutatului, chiar dacă din greșeală a semnat un astfel de acord. Există toate motivele pentru a merge la instanță și a cere despăgubiri. Faptul că statul și instanța de arbitraj în astfel de situații rămân de partea împrumutatului este încurajator.
Mai bine o pasăre în mâini
Dacă nu aveți întreaga sumă și nu vă așteptați acum, atunci puteți achita datoria cu plăți forfetare. Să spunem că aveți o sumă modestă de împrumut. Reamintim că un credit ipotecar poate fi luat din 300 de mii de ruble. Dacă aveți nevoie de doar 400 de mii, atunci nu are sens să întindeți plățile pe viață. Deși termenul poate fi ales la discreția dumneavoastră. Dar aici este mai bine să nu fiți inteligent și să alegeți plăți diferențiate. Să zicem că termenul este ales la 20 de ani.Mai mult, o plată lunară poate fi o sumă ridicolă de două, patru sau cinci mii de ruble. Și puteți plăti 20-25 de mii pe lună. Se pune întrebarea: odată cu rambursarea anticipată, sunt recunoscute dobânzile ipotecare? Da, procentul se schimbă, deși nu este atât de rapid pe cât ne-am dori. În practică, totul depinde de dvs. și de mărimea plăților. În fiecare lună pe grafic puteți observa o scădere a datoriei totale, dimensiunea plății lunare și rata dobânzii. Cu toate acestea, termenul ipotecii rămâne neschimbat până în momentul în care efectuați ultima plată și închideți împrumutul.
Pe drum
Rămâne să rezolve o altă întrebare destul de comună care apare între creditorii cu experiență. Cum se calculează dobânda la rambursarea anticipată a unei ipoteci? Cu plăți diferențiate, procentul se modifică lunar. Cu anualități, procentul este calculat la plata și închiderea perioadei de raportare, deși nimeni nu vă interzice să faceți calcule lunar. Există însă o altă categorie de interese pe care o puteți obține cu rambursarea anticipată sau în timp util a ipotecii. Aceasta este așa-numita deducere fiscală. Prin lege, acei cetățeni care achiziționează mai întâi un apartament într-o ipotecă au dreptul la o deducere fiscală. Puteți obține atât în taxă, cât și la locul de muncă. Această sumă este formată din două părți, unde există 13% din totalul creditului ipotecar și 13% din valoarea dobânzii plătite. Partea care provine din valoarea datoriei, puteți returna imediat, și nu se va schimba. Există o limită a cantității - maxim două milioane de ruble. În această opțiune, puteți returna 260 de mii de ruble. Poate că acest lucru nu este suficient pentru acei oameni care au cumpărat proprietăți pentru sume de șapte cifre, dar totuși un astfel de „rollback” este foarte plăcut.
Dar a doua componentă a deducției este variabilă, întrucât este imposibil să prezici în avans cât de multă dobândă veți plăti. Drept urmare, puteți retrage integral această sumă în momentul închiderii împrumutului, când dobânda este plătită integral. Dacă luați deducerea fiscală la locul de muncă, atunci nu vi se va percepe 13% din salariu exact până când nu vor acoperi partea constantă și variabilă a sumei căutate. Din păcate, deducerea fiscală poate fi obținută o singură dată în viață, astfel că a doua ipotecă se va face fără un astfel de bonus la final. În consecință, este mai bine să ne gândim la ce achiziție de bunuri imobiliare pentru a face cele mai profitabile. Cu toate acestea, cu cât suma investită este mai mare, cu atât randamentul va fi mai mare.
