Investitorii mari acționează deseori independent la nivelul contactelor personale cu cei care au nevoie de injecții financiare. Dar nu toată lumea are suficiente fonduri pentru activitate independentă. Dacă mai doriți să investiți, atunci oamenii sunt uniți în structuri speciale. Vom vorbi despre unul dintre ei, și anume, un fond de investiții reciproce închis.
Informații generale
Inițial, să ne dăm seama ce constituie un fond de investiții unitar imobiliar (ZPIF). Acesta este numele complexului imobiliar, care este creat fără formarea unei persoane juridice. Se formează din activele mai multor investitori care își transferă fondurile către fond. După aceea, ei devin proprietari ai acțiunilor sale. Proprietatea fondului are statutul juridic de proprietate comună. Prin urmare, rezultatul activităților sale este distribuit participanților proporțional cu contribuțiile. Apropo, atunci când se constituie o încredere de investiții închisă a unei unități imobiliare, atunci nu numai banii în numerar, ci și drepturile asupra obiectelor precum clădirile și terenurile pot fi transferate către aceasta. La crearea structurii, aceasta este administrată de către societatea de administrare conform declarației adoptate. Activitățile acestor structuri sunt strict reglementate de lege și o serie de acte de reglementare ale Serviciului Federal pentru Piețele Financiare ale Federației Ruse. FFMS ar trebui să înregistreze regulile de încredere pentru fiecare fond de investiții.
Care este diferența lor?
De ce ați avut nevoie să creați un astfel de tip suplimentar de structuri precum CUIF? Acest lucru se datorează necesității de a facilita o serie de operațiuni. Dacă vorbim despre fonduri închise, atunci în acest caz există un astfel de avantaj precum capacitatea de a lua decizii de către participanți cu privire la activitățile de la adunarea generală. Principala diferență a fondului închis de investiții reciproce este luarea în considerare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare ca activ. Adică principalele operațiuni sunt realizate cu clădiri rezidențiale și comerciale, terenuri și altele asemenea. În acest caz, se disting două tipuri convențional. Primul menționat este un fond închis de împrumuturi de investiții reciproce. Sunt specializați în finanțarea construcției diverselor proprietăți imobiliare. Un alt tip este un fond închis de unitate de închiriere (investiții). Este specializat în închirierea de bunuri imobiliare. Adesea cel pe care l-a construit. Adică, caracteristica este o gamă largă și accesibilă de operațiuni, schimbarea diferitelor tipuri de activități și multe alte lucruri se desfășoară pe piața imobiliară (cumpărarea / vânzarea de clădiri rezidențiale și comerciale, teren etc.).
În ceea ce privește finanțele lumii construcțiilor
Mai recent, crearea a până la optzeci la sută din totalul bunurilor imobiliare a fost asigurată de consumatorul final, adică de persoanele care plănuiau să locuiască și să lucreze în apartamente și clădiri noi. Prin urmare, deseori au existat situații când au început să construiască, având doar 10-20% din fondurile necesare. Acest lucru a fost suficient pentru gard și pentru începutul lucrărilor terestre. În același timp, a existat un calcul pentru împrumuturi sau vânzarea de bunuri imobile către persoane fizice sau juridice. Într-un fel, a fost o cooperativă pentru locuințe. Principiul funcționării a fost următorul: vindem mai multe apartamente, construim primul etaj. Apoi așteptăm până când altcineva cumpără. În acest caz, primii cumpărători și-au asumat un mare risc - la urma urmei, aceștia puteau aștepta mult timp până la finalizarea clădirii.
În acest sistem a existat un minus - nu a existat niciun control asupra finanțării vizate.Și acest lucru s-a transformat adesea în scandaluri puternice în care deținătorii de capitaluri fraudate au fost victime. Adoptarea legii federale nr. 214-FZ ne-a permis să începem procesul de extindere a capitalului de consum într-o etapă târzie. În același timp, există o înțelegere că trebuie înlocuită cu ceva. În caz contrar, reducerea volumului construcțiilor și creșterea prețurilor locuințelor - chiar după colț. Conform acestei legi (nr. 214-FZ), fondurile de credit (structuri bancare) și investiții (CIF) sunt alocate pentru construcție.
Deși există unele nuanțe. Deci, statul a putut să se ocupe de protejarea cetățenilor, deși a îndepărtat băncile de acest segment de piață. De ce? Cert este că legislația Federației Ruse a introdus norma de răspundere solidară a unei instituții financiare cu un dezvoltator. Acest lucru a fost realizat cu scopul de a transforma investitorii instituționali într-o garanție de finalizare.
Specificul postului
Așadar, am considerat, deși nu este obligatoriu, dar totuși important pentru înțelegerea informațiilor. Pentru a nu intra în teorie, să analizăm modul în care aceste structuri funcționează în practică. Ca exemplu, haideți să luăm un fond de investiții închis pentru unități închise. Așadar, pentru a participa la procesul de creare a unor noi locuințe (sau alte bunuri imobiliare), ZPIFN dobândește drepturi de proprietate de la dezvoltatori. Un acord de capital (sau investiție) este utilizat ca bază documentară.
Apoi, societatea de administrare transferă fondurile disponibile dezvoltatorului și dobândește dreptul după finalizarea construcției pentru a primi anumite obiecte (de exemplu, apartamente) cu anumiți parametri (de exemplu, metraj sau altitudine) în activele lor. Dar ce să faci cu proprietatea primită? Acest lucru este decis de către societatea de administrare a fondului închis de investiții reciproce.
Trebuie menționat că acesta poate începe finanțarea dezvoltatorului numai după ce toate autorizațiile necesare sunt emise în modul prevăzut de lege. Acest lucru se realizează pentru a limita participarea fondurilor de investiții reciproce închise la etapa cea mai periculoasă a construcției. Dar acest lucru nu este critic, deoarece nu mai mult de cincisprezece procente din costul total se încadrează în proiectarea întregii documentații și crearea de proiecte. O conexiune la un fond de investiții închis permite dezvoltatorului să primească investiții financiare la scară largă și periodică, necesare pentru lucrările de construcție și instalare, crearea de comunicații inginerești și avansarea. O politică similară este observată în fondul închis de investiții pentru unitățile imobiliare Metronome.
Nuanțele muncii
Dar asta nu este totul. Ar trebui evidențiată o serie întreagă de nuanțe care interesează dezvoltatorul:
- Finanțare stabilă garantată. Acest lucru este foarte important, dar este dificil de observat atunci când folosiți vânzări imprevizibile. De asemenea, spre deosebire de un împrumut bancar, nu este necesar să plătiți dobânzi. La urma urmei, retrage fondurile din circulație. În plus, puteți efectua plăți în avans pentru achiziții în vrac de materiale de construcție, ceea ce vă permite să primiți reduceri și să remediați costul.
- Stabilizarea și regularitatea procesului de implementare. Cert este că pentru a aloca o parte din proprietate în natură - acest lucru nu se poate face. De ce? Esența acestei situații este că fondul închis de investiții reciproce este un instrument pentru investitori, nu pentru consumatori. Prin urmare, pentru a achita acțiunile, va trebui să vindeți imobiliare. Și dacă mergeți cu proiectarea - aceasta este o povară birocratică suplimentară. Din această cauză, ZPIF este interesat să vândă imobiliare înainte de sfârșitul construcției. Desigur, acest lucru se poate realiza și pe piața secundară, dar în acest caz va fi necesar să trecem prin Comisia de stat, să semnați un act privind punerea în aplicare a contractului de investiții și să întocmiți dreptul de proprietate. Toate acestea, datorită anumitor costuri materiale și mult timp, reduc eficiența investițiilor.
Opțiuni de participare
Acum să analizăm schemele conform cărora proprietarii acțiunilor de investiții ale unui fond de investiții reciproce închise pot participa la construcția anumitor obiecte. Inițial, pentru a selecta o anumită proprietate, trebuie să se adune și să ia o decizie adecvată. Acesta este un pas comun pentru toate schemele. Și atunci încep diferențele. Dar deocamdată, să trecem doar cu numele:
- Finanțarea proiectului.
- Atragerea resurselor de investiții.
- Managementul bunurilor imobiliare comerciale.
- Programe de locuire.
- Integrarea fondurilor închise de investiții industriale în sistemul de management al proiectelor de construcții.
Fiecare dintre aceste scheme are propriile sale caracteristici în implementare. Și există atât de multe dintre ele încât este indicat să dedicăm o parte separată articolului.
Finanțare proiecte imobiliare și construcții
În acest caz, se prevede ca investitorii și fondatorii să transfere fonduri (precum și drepturi de proprietate și titluri) către fond în timpul formării acestuia sau la intrarea într-o cotă pe piața secundară. După finalizarea creării și fondul închis de investiții reciproce este recunoscut ca fiind creat, societatea de administrare investește active în imobiliare. Acționarii fondului își primesc veniturile din diferența dintre prețurile de achiziție și vânzare a drepturilor de proprietate sau a obiectelor finite. Se formează în timpul procesului de construcție, precum și datorită creșterii prețurilor de piață pentru obiectele finite.
În acest caz, societatea de administrare este un mandatar clasic, care gestionează fondurile clienților. Doar acest lucru se întâmplă nu pe piața bursieră, ci cu proprietatea. Normele de administrare a încrederii unui fond închis de investiții imobiliare asigură, de regulă, randamentul maxim al colaborării cu un client. La urma urmei, un anumit procent vine ca recompensă. Și dacă compania de management nu este o grămadă de escroci, atunci este direct interesată să obțină beneficiul maxim. Suma veniturilor depinde de segmentul selectat, precum și de cerințele pentru proiectele potențiale. În același timp, datorită participării multor investitori, acționarii pot obține mai multe beneficii decât dacă o fac singuri.
Un alt plus important este faptul că ZPIFN nu trebuie să plătească impozitul pe venit. Datorită acestui fapt, investitorii pot utiliza efectul de întârziere.
Mobilizarea resurselor
Unii dezvoltatori folosesc fonduri de investiții închise pentru a obține fonduri pentru construirea de facilități. În acest caz, societatea de administrare creează un fond de investiții reciproce închise pentru o proprietate specifică a clientului. Drepturile de proprietate sunt introduse de proprietari ca plată pentru acțiuni în timpul formării fondului. Apoi, compania de management și fondatorii atrag investitorii pentru a oferi finanțare pentru un anumit obiect. Pentru aceasta, se utilizează o piață secundară (de exemplu, un schimb). Așa se obțin bani pentru finanțarea construcțiilor. Un investitor, devenit acționar, primește dreptul la o anumită parte a venitului care va fi primit atunci când obiectul este vândut. Poate fi atât vânzare, cât și închiriere. A doua abordare folosește adesea un fond de investiții închis unitar. O astfel de schemă este populară datorită:
- Simplitatea creării unei structuri, înregistrarea investițiilor, contabilitate și raportare.
- Transparența instrumentului pentru terți participanți.
- Oportunități de utilizare a acțiunilor ca garanție.
Managementul proprietății comerciale
Această opțiune este folosită de fondurile de investiții reciproce închiriate. Esența acestei scheme este de a plasa active în imobiliare comerciale și de a primi venituri din închiriere. Investitorii folosesc această opțiune pentru a obține un venit stabil. Pentru proprietari, această opțiune este atractivă din următoarele motive:
- Transformarea activelor non-corecte într-o sursă de resurse pentru activitatea principală.
- Obținerea preferințelor privind plata impozitului pe venit și a bunurilor.
- Atragerea resurselor financiare din vânzarea de acțiuni păstrându-și drepturile preventive asupra bunurilor imobiliare comerciale.
Fondul este achiziționat cu fonduri contribuite sau este format imediat din proprietăți adecvate. Gestionarea fondurilor de investiții reciproce închise prevede, în plus, încheierea unui acord cu o companie operativă. Ea trebuie să își asume toate lucrările pentru a asigura și întreține facilitățile și a trimite întregul flux net de plăți de închiriere către fondul de investiții închis. Valoarea activelor acționarilor este în creștere din cauza banilor transferați și a creșterii valorii de piață a obiectului. Prin acord cu fondatorul, veniturile sunt gestionate după cum urmează:
- Investit în reconstrucția și modernizarea unui obiect pentru a-și crește valoarea și / sau ratele de închiriere pentru acesta.
- Plătit periodic acționarilor.
- Investiți în construcția / achiziționarea altor bunuri imobiliare (rezidențiale sau comerciale).
- Investiți în piața de valori, plasați pe un depozit bancar.
Programe de locuire
Aceasta este o altă opțiune pentru utilizarea fondurilor, care implică participarea la programe de locuințe municipale sau corporative. În acest caz, CIFF acționează ca un instrument care acumulează fonduri și asigură construcția de locuințe pentru o anumită audiență, care este determinată de fondatorul programului de locuințe. În acest caz, este pus la dispoziție un anumit teren. Poate fi selectat de municipalitate sau de corporație dintre terenurile care sunt incluse pe teritoriul său. Apoi, ipoteca este transferată fondului închis de investiții reciproce, care începe construcția de bunuri imobiliare. Organizarea construcțiilor și controlului se realizează de către societatea de administrare.
Integrarea fondurilor de investiții închise în sistemul de management al proiectelor de construcții
Această opțiune este folosită de jucătorii mari de pe piață. Acestea integrează fondurile închise de investiții în procesele lor de afaceri pentru a crește eficiența managementului proiectelor de construcții și distribuirea fondurilor necesare finanțării diverselor facilități. Locul acestor structuri în lanț depinde de rolul, organizația, nevoile și obiectivele urmărite.
Luați în considerare un exemplu mic. Compania-mamă creează un fond de investiții reciproce închise și primește 100% din acțiuni. Volumele și direcțiile de utilizare a fondului format sunt determinate de declarația de investiții. În plus, în viitor, suma fondurilor poate fi crescută. Apoi se creează sau se achiziționează companii separate. Aceștia sunt angajați în pregătirea documentației de proiect, primesc toate avizele necesare pentru construcție, precum și dreptul la teren.
Cele mai potrivite pentru aceste scopuri sunt companiile cu forma de proprietate asupra unui SRL sau a unei societăți pe acțiuni închise. După ce toate lucrările pregătitoare au fost finalizate, ZPIFN încheie un acord (investiții sau capitaluri proprii) cu această structură și asigură construcția cu finanțe. Dacă temporar nu este nevoie de acest lucru, atunci fondurile pot fi direcționate către activ, care este prevăzut prin declarația de investiție. După finalizarea construcției, obiectele sunt realizate. Nu sunt impozitate profiturile obținute din vânzarea de obiecte din fonduri de investiții reciproce închise.